مالکیت نوعی رابطه میان ملک و اموال مورد نظر با مالک است. برای ثبت این رابطه، اسناد رسمی تنظیم می گردد تا مالکیت فرد مشخص شده و از دخل و تصرف سایر افراد جلوگیری شود. در برخی از موارد، به دلیل وجود مشکلات مختلف، نیاز به اثبات مالکیت وجود دارد. روش های اثبات مالکیت در قانون جدید تعریف شده است که در این مطلب به آن ها اشاره می کنیم.
روش های اثبات مالکیت در قانون جدید
برخی مواقع، مشکلاتی ایجاد می شود که مالک باید رابطه مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات نماید. مطابق قانون، 4 روش برای اثبات مالکیت وجود دارد که در این بخش به بررسی آن ها می پردازیم.
- سند: اولین و مهم ترین راه برای اثبات مالکیت در دست داشتن سند رسمی است. به دلیل این که برای صدور سند رسمی، مراحل مختلفی از جمله استعلامات و بررسی های لازم انجام می شود، این مدرک دارای اعتبار کافی می باشد. در واقع اگر دعوایی مبنی بر مالکیت ملکی بین دو یا چند نفر وجود داشته باشد، مالکیت به فردی که سند رسمی دارد تعلق دارد.
- اقرار: از طریق اقرار طرف مقابل هم می توان مالکیت املاک را به ثبت رساند. در واقع اگر یکی از طرفین دعوا اقرار نماید که مالکیت ملک متعلق به طرف او می باشد، مالکیت به اثبات رسیده و نیازی به بررسی راه های دیگر نمی باشد.
- شهادت: در شرایطی که سند رسمی وجود نداشته باشد و اقراری هم مبنی بر مالکیت یکی از طرفین صورت نگیرد، می توان از شهادت برای اثبات مالکیت استفاده نمود. شهادت به این معنی است که دو مرد بالغ و یا یک مرد و دو زن غیر از فرد ذی نفع، به مالکیت یکی از طرفین دعوا شهادت دهند، مالکیت به اثبات خواهد رسید.
- آماره تصرف: مطابق قانون اگر فردی ملکی را در تصرف داشته باشد به گونه ای که به عنوان مالک آن شناخته شود، این موضوع منجر به اثبات مالکیت خواهد شد. البته این موضوع در شرایطی صادق است که منشا تصرف ملک، شرعی و قانونی باشد. در ضمن شخصی که ادعای مالکیت دارد، باید به عنوان مالک در عرف شناخته شده باشد. فردی که با داشتن وکالت از مالک، امورات مربوط به تصرف ملک را انجام داده باشد، نمی تواند به عنوان مالک در نظر گرفته شود.
شرایط مقبولیت ادعای اثبات مالکیت
مبحث اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که دعوای اختلاف در مالکیت بین دو یا چند نفر مطرح گردد. اما فردی که به عنوان خواهان، ادعای مالکیت را مطرح می کند باید دارای مدارک و شرایط خاصی برای ادعای خود باشد. در واقع خواهان باید مدرک یا سندی به صورت کتبی یا شفاهی برای مطرح کردن ادعای خود داشته باشد تا خواسته او مقبولیت داشته باشد و دادگاه به آن رسیدگی نماید. می توان گفت هر فردی بدون داشتن سند و مدرک نمی تواند ادعای مالکیت نسبت به ملک و یا املاکی را داشته باشد.
از دیگر شرایطی که باید برای اثبات چنین ادعایی وجود داشته باشد، توانایی اثبات اعتبار مدارک است. قراردادی که خواهان با استناد به آن ادعای خود را مطرح نموده است باید دارای اعتبار کافی باشد. به عنوان مثال، اگر مدرک خواهان به صورت کتبی است باید دارای امضا و مدت اعتبار باشد. در صورتی هم که وی با در نظر گرفتن اقرار شفاهی اقدام به چنین درخواستی نموده است باید شاهد و یا مدارک دیگری را برای اثبات اعتبار آن به دادگاه ارائه نماید.
پس از این که با ارائه مدارک کافی، دعوای اثبات مالکیت مطرح گردد، خوانده و یا فردی که دادخواست نسبت به او تهیه شده، می تواند به دفاع از خود بپردازد. خوانده نیز باید برای دفاعیاتی که از خود ارائه می نماید، مدارک و مستندات محکمه پسندی داشته باشد. وی نیز باید بتواند صحت اطلاعات و مدارک خود را با توجه به خواسته های دادگاه اثبات نماید.
مدارک مورد نیاز برای اثبات ادعای مالکیت
همان طور که گفته شد خواهان برای طرح دعوا در خصوص اثبات مالکیت باید مدارک کافی داشته باشد. یکی از مدارکی که باید به دادگاه ارائه گردد، سند رسمی، قولنامه و یا سندی است که مطابق آن ملک مورد نظر مورد معامله قرار گرفته است. ناگفته نماند در خصوص اعتبار این مدارک و صحت آن ها نیز باید مدارک لازم ارائه گردد. در واقع می توان گفت مدارک، یکی از روش های اثبات مالکیت برای طرح این دعوای مورد نیاز است.
در صورتی که مدرک مورد نیاز اقرار طرف مقابل باشد، باید اقرار نامه وی که به صورت قانونی تنظیم گردیده است به محضر دادگاه تقدیم شود. چنان چه از روش شهادت شهود برای اثبات ادعا استفاده گردد، باید استشهادنامه تنظیم شده و با سایر مدارک ارائه شود. این استشهادنامه باید حاوی اطلاعات هویتی و سکونتی شهود باشد. البته تهیه استشهادنامه به تنهایی برای این حالت کافی نیست، بلکه شهود باید شخصا در دادگاه حاضر شده و با یاد کردن سوگند در محضر دادگاه شهادت دهند.
از مدارک دیگری هم می توان برای اثبات ادعا و کمک به علم قاضی استفاده نمود. به عنوان مثال، می توان رسیدهای اینترنتی و یا دستی که در قبال پرداخت و یا دریافت وجه ارائه شده است، استفاده نمود. هر مدرکی که بتواند تنظیم سند و یا انجام معامله را به اثبات برساند، قابل ارائه به دادگاه می باشد. برخی از این مدارک ممکن است از نظر قانونی برای اثبات ادعا کافی نباشند اما می توانند به علم قاضی کمک کنند.
نکات مهم در خصوص دعوای اثبات مالکیت
در هنگام طرح دادخواست مبنی بر اثبات مالکیت باید به نکات بسیاری توجه نمود. زیرا برخی از دعاوی از نظر قانونی کاملا بی اساس هستند، مورد رسیدگی قرار نمی گیرند و تنها سبب پیگیری بیهوده و اتلاف وقت و هزینه می گردند.
- اگر ملکی دارای سند رسمی باشد، هر گونه طرح دعوا در خصوص بنایی که در آن ملک ساخته شده است، از نظر قانون قابل قبول نیست و مورد بررسی قرار نخواهد گرفت.
- نمی توان در خصوص املاکی که اسناد آن ها توسط اداره ثبت تنظیم شده است، دعوای مالکیت مطرح نمود. در صورتی که چنین دادخواستی ارائه گردد، دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد. زیرا در این شرایط بین احکام دادگاه و قوانین اداره ثبت تضاد به وجود خواهد آمد.
- در شرایطی که ملکی دارای سابقه ثبتی باشد، یعنی سند آن در اداره ثبت تنظیم شده باشد و انتقال سند هم به صورت رسمی انجام شده باشد، باز هم نمی توان در خصوص آن ملک، دعوای اثبات مالکیت مطرح نمود. در این زمینه دیوان عالی کشور هم مصوباتی را تدوین نموده است.
- در صورتی که دعوای الزام به تنظیم سند مطرح باشد و اختلاف در مالکیت نیز وجود داشته باشد، نیازی به مطرح کردن ادعای اثبات مالکیت نمی باشد. زیرا در چنین حالتی، ابتدا انتقال مالکیت مورد بررسی قرار می گیرد و مالک اصلی مشخص می شود.
- تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول، قراردادی است که بین طرفین ان منعقد شده است. از این موضوع نمی توان به عنوان دلیلی برای اثبات مالکیت استفاده کرد.
اثبات مالکیت اموال وراثتی
در برخی موارد ممکن است دعوای اثبات مالکیت در خصوص اموال وراثتی مطرح شود. فردی که پس از فوت شخصی دیگر اموالی را به صورت وراثتی به دست آورد باید مالکیت آن ها را اثبات نماید. برای این اثبات روش های مختلفی وجود دارد که در این جا به ان ها اشاره می نماییم.
حکم دادگاه: یکی از مدارکی که می توان از آن برای اثبات مالکیت اموال وراثتی استفاده نمود، حکم دادگاه است. در صورتی که دادگاهی برای رسیدگی به این موضوع برگزار شده و حکمی در جهت مالکیت وارث صادر نموده باشد، مالکیت اثبات می گردد.
وصیت نامه: در صورتی که متوفی، وصیت نامه ای داشته باشد که در آن به وراثت فرد مورد نظر اشاره کرده باشد، می توان از آن برای اثبات مالکیت آن اموال استفاده نمود. البته باید شرایط اعتبار وصیت نامه هم در نظر گرفته شود.
سند تملیک: اموالی که به صورت وراثتی به فردی می رسد، باید دارای سند تملیک باشد. در واقع باید برای چنین املاکی سند تملیک دریافت کرد. این سند به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت می باشد.
مدارک خرید و فروش: در شرایطی که اموالی به عنوان اموال وراثتی به فرد وارث واگذار شود، مدارکی مانند رسید پول، مدارک خرید و فروش و یا هر گونه مدرک مشابهی می تواند به عنوان اثبات مالکیت مورد استفاده قرار بگیرد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت
هر پرونده و دادخواستی باید در دادگاه صالح که توانایی رسیدگی به پرونده مورد نظر را دارد، بررسی گردد. اما باید بتوان تشخیص داد که دادگاه صالح برای پرونده مورد نظر کدام است. در خصوص دعوای اثبات مالکیت مربوط به اموال غیر منقول مانند دعاوی مالکیت، ممانعت، مزاحمت، تصرف عدوانی و غیره، دادگاهی که مال مورد نظر در آن محدوده قرار دارد، دادگاه صالح برای رسیدگی به پرونده می باشد.
لازم به ذکر است که حتی در صورتی که خوانده در محل دادگاه مورد نظر قرار نداشته باشد هم باید دادخواست مربوط به اثبات مالکیت به دادگاه محل مال غیر منقول ارائه شود. حتی اگر خوانده در شهر دیگری نیز سکونت داشته باشد باید به دادگاه صالح تعیین شده مراجعه نموده و از خود دفاع نماید.
پس از تنظیم و ارائه دادخواست، تاریخ مراجعه به دادگاه مشخص شده و خواهان و خوانده در دادگاه حاضر می شوند. مرجع صالح مورد نظر، با بررسی مدارک موجود و سایر مراحل مرتبط، مالک را تعیین نموده و حکم لازم را صادر می کند.
وکیل اثبات مالکیت
در هنگام تشکیل و پیگیری پرونده های مختلف حقوقی و کیفری، می توان از وکلای مختلف کمک گرفت. برای دعاوی اثبات مالکیت هم این موضوع صادق است و می توان از وکلای خبره این حوزه کمک گرفت. وکیل اثبات مالکیت در حوزه دعاوی ملکی دارای دانش و تجربه کافی می باشد.
بهترین وکیل ملکی تهران می تواند با تکیه بر اطلاعات حقوقی خود، مالکیت موکل خود را اثبات نموده و پرونده را به نتیجه برساند. چنین وکیلی مورد اعتماد عوامل دادگاه است و می تواند نظر مثبت آن ها را جلب نماید.
کلام آخر
در برخی از موارد، میان دو یا چند فرد نسبت به مالکیت اموال غیر منقول، اختلاف پیش می آید. در چنین حالتی دعوای اثبات مالکیت مطرح می گردد. برای اثبات این ادعا لازم است که مدارک لازم همراه با تایید اعتبار آن ها را ارائه نمود. از روش های مختلفی مانند سند رسمی، اقرار، شهادت و یا تصرف می توان ادعای مالکیت خود را به اثبات رساند. در این مسیر می توان از وکیل این حوزه هم کمک گرفت تا روند دادرسی پرونده تسریع یابد. در خصوص اموال وراثتی نیز نیاز به اثبات مالکیت می باشد که از طریق سند، وصیت نامه و یا سایر روش ها قابل انجام است. ما در مجموعه وکیل چی تمام تلاش خود را برای جمع آوری اطلاعات حقوقی آموزنده به کار گرفتیم. از همراهی شما خوانندگان گرامی سپاسگزاریم و منتظر کامنت های شما عزیزان خواهیم بود.
