شرایط تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری⭐【سال1403】⚖️
هر ملکی که ساخته میشود، طبق قانون دارای نوع کاربری مشخصی است که بهطور دقیق تعیین و در سند آن ثبت میشود. انواع مختلف کاربری برای یک ملک وجود دارد که مهمترین آنها شامل کاربری مسکونی، تجاری و اداری میباشد. تغییر کاربری یک ملک از مسکونی به تجاری یا اداری امکانپذیر است و این فرآیند از طریق روشهای مختلفی انجام میشود. در این مقاله به طور جامع به موضوع تغییر کاربری زمین پرداختهایم.
طبق قانون، در شهرهایی که نقشه جامع شهری وجود دارد، شهرداری موظف است نوع کاربری یا استفاده از ساختمان را بر اساس ضوابط نقشه در پروانههای ساختمانی مشخص کند. اگر در منطقهای غیرتجاری، فعالیتهای تجاری آغاز شود که با آنچه در پروانه ساختمانی ذکر شده مغایرت دارد، شهرداری باید این موضوع را پیگیری کند.
با توجه به اینکه ارزش ملکی با کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است، بسیاری از مالکان تمایل دارند که تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری انجام دهند؛ برای مطالعه شرایط و قوانین همراه ما باشید.
تغییر کاربری مسکونی به تجاری چیست و چرا اهمیت دارد ؟
ملک تجاری زمانی به عنوان تجاری یا اداری شناخته میشود که کاسب، تاجر یا فردی در آن به فعالیتهای تجاری یا کسب و کار مشغول باشد. طبق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، واحد تجاری شامل تمامی ساختمانهایی است که طبق تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداریها به منظور استفاده در کسب و کار، تجارت یا حرفهای ساخته شدهاند. این واحدها تحت پوشش قانون نظام صنفی یا قوانین تجارت فعالیت میکنند.
بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر میشود که در آن کاربری ملک بهطور دقیق مشخص میگردد. این مجوز که به آن پروانه ساخت گفته میشود، قبل از آغاز هر نوع عملیات ساخت و ساز ضروری است. برای دریافت مشاوره بیشتر درباره تغییر کاربری ملکتان میتوانید شماره تماس و مشخصات بهترین وکیل ملکی در تهران و دیگر شهرها را در وبسایت وکیلچی مشاهده کرده و تماس بگیرید.
علاوه بر اینکه کاربری ملک در پروانه ساخت ذکر میشود، شهرداری موظف است بهطور مستمر بر تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری و تبدیل کاربری املاک و زمین نظارت کند و از فعالیتهای غیرقانونی جلوگیری نماید.
لازم به ذکر است که هرگونه تغییر کاربری زمین که بهصورت غیرقانونی انجام شود و شامل تخلف باشد، عواقب سنگینی به همراه خواهد داشت که از جمله آنها میتوان به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.
زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده، موظف است در مهلت معین (کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که در ملک مورد نظر راهاندازی کرده، تعطیل کند. در صورتی که مالک یا مستاجر در این مهلت اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند، محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد. این قوانین به منظور حفظ نظم و رعایت ضوابط شهری وضع شدهاند.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغههای صاحبان آنها است، به ویژه در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا اداری. این تغییرات به دلیل ارزش بالاتر و صرفه اقتصادی بیشتر ملکهای تجاری و اداری، متداولتر هستند.
هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار، باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیهای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و مراحل اداری لازم را انجام دهید. ممکن است در این مسیر نیاز باشد که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید.
تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری از دو طریق انجام میشود:
- از طریق تخریب و نوسازی: در این روش، ملک قدیمی تخریب شده و ساختمان جدیدی با کاربری تجاری ساخته میشود.
- تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوزهای لازم: در این حالت، مالک باید مجوزهای لازم را از مراجع مربوطه دریافت کند و مطابق با مقررات و ضوابط شهرداری عمل کند.
- این مراحل معمولاً شامل تهیه مدارک، ارائه طرحهای توجیهی و پرداخت عوارض مرتبط است.
مرحله اول
- اگر مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد، باید ابتدا به سازمان شهرداری مراجعه کرده و عوارض را پرداخت کند. در صورتی که عوارض پرداخت شده باشد، مالک باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی در ناحیهای که ملک قرار دارد مراجعه کند و فرمی را که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی میشود، تکمیل کند. تمامی فرآیندهای بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
مرحله دوم
- در این مرحله، یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده میشود. وظیفه بازرس این است که اطلاعات قید شده در فرم را با اطلاعات واقعی ساختمان تطبیق دهد. به عنوان مثال، بازرس به بررسی آدرس و مشخصات دیگر ملک میپردازد تا اطمینان حاصل کند که اطلاعات ارائه شده صحیح و مطابق با واقعیت است.
مرحله سوم
- در این مرحله، دفتر خدمات نوسازی دستور به تهیه یک نقشه جدید از ملک میدهد که باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد. این نقشه شامل اطلاعات مهمی مانند تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و سایر جزئیات مرتبط با ملک است. اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد، باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند.
مرحله چهارم
- در این مرحله، طراحی نقشه اصلی بر اساس نقشه صادر شده از سوی سازمان نوسازی آغاز میشود. این طراحی باید مطابق با استانداردها و الزامات مربوط به کاربری جدید ملک انجام شود تا اطمینان حاصل شود که تمامی نکات فنی و قانونی رعایت شده است.
مرحله پنجم
- در این مرحله، نقشه اصلی خانه تهیه شده و مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند. این پروانه مجوز قانونی برای ادامه مراحل بعدی نوسازی و تغییر کاربری ملک است.
مرحله ششم
- مرحله آخر از تغییر کاربری به تجاری، مرحله تخریب و نوسازی است. پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت میگیرد. در این مرحله، تمامی اقدامات لازم برای ساخت و ساز مطابق با استانداردها و الزامات جدید انجام میشود تا ملک جدید آماده بهرهبرداری گردد.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری خانه
- مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی: شامل کارت ملی و شناسنامه به همراه وکالتنامه اعطایی در صورت استفاده از نماینده.
- اصل سند ملک: سند رسمی مالکیت ملک که نشاندهنده حق مالکیت است.
- مشخصات کامل ملک: شامل کد پستی، کروکی، و سایر اطلاعات شناسایی ملک.
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری: به همراه برگ تسویه حساب مالیات که نشاندهنده پرداخت عوارض است.
- نقشه ملک جدید: نقشهای که به تناسب کاربری جدید طراحی شده و شامل جزئیات لازم است.
- مجوزهای لازم: از سازمانهای مربوطه که باید از طریق دفاتر خدمات نوسازی دریافت شود.
بر اساس قوانین شهرداری، در شهرهایی که نقشه جامع شهری وجود دارد، نوع کاربری ملک در پروانههای ساختمانی مشخص میشود. املاکی که به عنوان واحد مسکونی شناخته میشوند، برای اسکان دائم یا موقت افراد طراحی شده و دارای ویژگیهایی نظیر اتاق و آشپزخانه هستند. همچنین، مکانهایی که فعالیتهای تجاری یا اداری در آنها انجام میشود، به عنوان مکانهای تجاری یا اداری شناخته میشوند. دریافت پروانه ساخت پیش از آغاز هرگونه عملیات ساختمانی الزامی است و تغییر کاربری نیز دارای مراحل مشخصی است که باید طی شود.تغییر کاربری یک ملک نیازمند اخذ مجوز است، اما قانون استثناهایی را در نظر گرفته که به مالکان اجازه میدهد از املاک مسکونی به طور غیرمسکونی استفاده کنند. هزینههای تغییر کاربری به عوامل مختلفی مانند موقعیت ملک و بافت شهری بستگی دارد و به صورت ثابت تعیین نشدهاند. این هزینهها شامل عوارض و مالیاتهایی هستند که با توجه به شرایط خاص هر ملک متغیرند و در صورت کمک گرفتن از وکیل تغییر کاربری، هزینه شما افزایش پیدا میکند.
اصل عدم تغییر کاربری ملک (ماده تبصره در شهرداری)
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ تصویب شده، مقرر گردیده است که شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، موظف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانههای ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را مشخص کند. اگر برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری محلی برای کسب یا تجارت دایر شود، شهرداری موظف است این موضوع را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح کند.
کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب (که نباید از دو ماه تجاوز کند)، در مورد تعطیلی محل کسب یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیمگیری میکند. این تصمیم توسط مأمورین شهرداری اجرا میشود و اگر کسی بهطور عمدی از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و کار استفاده کند، به حبس جنحهای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنجهزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل خواهد شد.
هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری
هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و متغیر است. دریافت مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.
هزینههای کلی تغییر کاربری شامل:
- هزینههای عوارض و مالیات: این هزینهها بسته به موقعیت ملک متفاوت است و شامل عوارض شهرداری و مالیاتهای مربوطه میشود.
عوامل موثر بر هزینهها:
- موقعیت جغرافیایی: ارزش زمین و هزینهها به شدت تحت تأثیر موقعیت ملک قرار دارد.
- بافت شهری: نوع و کیفیت بافت شهری میتواند بر هزینهها تأثیر بگذارد.
- بافت ساختمانی: نوع و کیفیت ساختمانهای اطراف نیز میتواند به هزینهها اضافه کند.
- متراژ ملک: هرچه متراژ ملک بیشتر باشد، هزینهها نیز افزایش مییابد.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی
- تغییر کاربری به تجاری یا اداری معمولاً نیاز به اخذ مجوز دارد، اما در قانون استثناهایی پیشبینی شده که امکان بهرهبرداری غیرمسکونی از
- ملک با کاربری مسکونی را فراهم میکند.
استثناهای مهم:
- دفاتر وکالت و مطبها:
طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب پزشک یا دندانپزشک، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکانپذیر است.
- مشاغل خانگی:
بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
- دفاتر مطبوعاتی:
طبق ماده ۳ آییننامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، میتوان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
نکته مهم
در هر یک از این موارد، جزئیات و شرایط خاصی وجود دارد که لازم است با مراجعه به قوانین مربوطه به طور کامل از آن مطلع شوید. این
استثناها میتوانند به مالکان کمک کنند تا از ملک خود به شیوهای غیر از کاربری مسکونی استفاده کنند، بدون اینکه نیاز به تغییر کاربری رسمی داشته باشند.
جمع بندی
بر اساس قانون، در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده است، شهرداری موظف است نوع کاربری ملک را در پروانههای ساختمانی مشخص کند. املاکی که به عنوان واحد مسکونی شناخته میشوند، به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته میشوند و معمولاً دارای ویژگیهایی مانند اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی هستند. از سوی دیگر، مکانهایی که در آنها فعالیت تجاری یا اداری انجام میشود، به عنوان مکانهای تجاری یا اداری شناخته میشوند.
برای ساخت هر نوع ملک، ابتدا باید مجوزی صادر شود که در آن نوع کاربری ملک به طور دقیق قید میشود. این مجوز که به آن پروانه ساخت گفته میشود، قبل از آغاز هرگونه عملیات ساخت و ساز ضروری است. طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۵۲، شهرداریها در شهرهایی که نقشه جامع دارند، موظفاند نوع استفاده از ساختمان را بر اساس ضوابط نقشه در پروانههای ساختمانی ذکر کنند.
تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری دارای مراحل مشخصی است که باید دنبال شود. برای این منظور، لازم است به دفاتر خدمات نوسازی ناحیهای که ملک در آن واقع شده مراجعه کرده و مراحل اداری مربوطه را طی کنید. هزینههای تغییر کاربری زمین به صورت ثابت تعریف نشدهاند و بسته به منطقه، خیابان و حتی ساختمان متفاوت هستند. بهطور کلی، هزینههای مربوط به تغییر کاربری شامل عوارض و مالیاتهایی است که با توجه به موقعیت ملک متغیر هستند. عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، کیفیت ساختمانهای اطراف و متراژ ملک نیز تأثیر زیادی بر این هزینهها دارند.
با وجود نیاز به اخذ مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری، قانون استثناهایی را پیشبینی کرده که به مالکان اجازه میدهد از املاک با کاربری مسکونی به طور غیرمسکونی بهرهبرداری کنند. به عنوان مثال، مالک میتواند از یک ملک مسکونی به عنوان دفتر وکالت استفاده کند.