درست یا نادرست ؛ مشکلات اقتصادی و مدیریتی، زمینه ساز حساسیت در بخش مسکن و املاک شده است. از این رو شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی دربخش خرید و فروش و معامله املاک دارای اهمیت بسیاری است.
طبق بررسی‌های انجام گرفته توسط  گروه وکلای عدالت پروران ، پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری می‌باشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است. عموم پرونده‌های مربوط به دعاوی ملکی ، به دلیل سهل انگاری و سودجویی اشخاص به وجود می آید .

بخش مسکن و املاک یکی از بخش های حساس و گاها پر سود در کشور است ، مشاهده شده است که هرجا سود و سرمایه گذاری در میان است ، برخی سودجویان در کمین هستند تا با پنهان کردن برخی موارد یا استفاده از برخی اصطلاحات غیر مرتبط نسبت به سود دهی برای خود ، دست به کلاهبرداری و …. بزنند.

بر همین اساس و ضرورت آشنایی با انواع دعاوی ملکی، گروه وکلای عدالت پروران اقدام به تهیه مقاله ای آموزشی جهت معرفی اهم دعاوی ملکی و طبقه بندی آنها نموده که خدمت شما عزیزان ارائه می‌نماید .

یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پرونده‌های دادگاه‌ها را تشکیل داده است دعاوی ملکی حقوقی می‌باشد. برای کلیه دعاوی حقوقی ملکی قانونگذار پیش بینی قانونی داشته و قضات نیز با عنایت به قانون و تجزیه و تحلیل خود از پرونده پیش رو، نسبت به صدور رای اقدام می‌نمایند.

دعاوی ملکی که در دادگاههای حقوقی مطرح میشوند :

اگر بخواهیم مهم ترین موارد دعاوی ملکی حقوقی را اذعان داشته باشیم، می‌توانیم به این موارد اشاره نماییم:

  • در خصوص الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
  • در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی‌
  • دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و جداگانه می‌باشند.
  • دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار

دعوای  مطالبه‌‌ی اجرت المثل

  •  دعاوی مربوط به تفاسخ ، فسخ و انفساخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نواقصی می باشند.
  • تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس نظر کارشناس دادگستری
  • دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
  • موضوع تخلیه‌‌ی اماکن تجاری
  • تخلیه املاک با کاربری مسکونی(بر حسب مورد خلع ید و یا دستور تخلیه)

حال به اختصار به تعریف و توضیح هریک از موارد مارالذکر میپردازیم :

الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی

 الزام به فک رهن به معنی آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن میباشد .(قابل ذکر است مالی را که در رهن قرار دارد به دو صورت از رهن خارج میشود ۱_ پرداخت دین از طرف مدیون ۲- ابرای دین از طرف مرتهن ( کسی که مال در رهن اوست ) ) بنابراین به محض فک رهن ، دیگر دینی باقی نمیماند تا لزوم بقای عقد رهن احساس شود، اما گاها دادخواست های متعددی به مراجع قضایی ارجاع میشود که راهن ( مدیون اصلی ) مدعی پرداخت کلیه دیون خود به مرتهن است اما مرتهن ( کسی که ملک را در رهن دارد ) حاضر به حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای فک رهن نمی­باشد. در مورد اموال غیرمنقولی که به رهن گذاشته می­ شود ممکن است راهن دین خود را پرداخت ­کند ولی با این وجود مال مورد رهن همچنان در رهن باقی بماند که در این صورت باید دادخواست الزام به فک رهن ارائه شود.

مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای الزام به فک رهن :

۱- تصویر مصدق سند رهنی

۲- تصویر مصدق اسناد مبنی بر پرداخت دیون  

۳- تصویر مصدق قرارداد

الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک

بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهداتی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود ، مواردی متعددی در بحث عدم انتقال  سندرسمی به مراجع قضایی ارجاع داده میشود که فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده و خریدار علیرغم پرداخت کلیه ثمن معامله از مرجع قضایی درخواست الزام به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی را دارد .علی الاصول اینگونه دعاوی بیشتر در بحث خرید به صورت مبایعه نامه عادی پیش میاید.و باید در مبایعه نامه عادی تاریخ حضور و شماره دفترخانه برای انتقال سند قید شود و در صورتی که هرکدام از طرفین در تاریخ مقرر در دفترخانه حضور نیابد،طرف مقابل میتواند با مراجعه به دفتراسنادرسمی و ارائه اسناد و مدارک خود (دال بر انجام تعهدات خود)تقاضای صدور گواهی عدم حضور نموده و از سر دفتر گواهی را دریافت نماید. و  در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه نماید.

مدارک مورد نیاز برای طرح  دادخواست الزام به تنظیم سند :

  1. مبایعه نامه
  2. گواهی عدم حضور
  3. در صورت عدم تهیه گواهی عدم حضور ، اظهارنامه ارسال شده توسط خریدار
  4. مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

دریافت اجرت المثل ایام تصرف :

اگر تصرف ملک دیگری و یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد، می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود.  میزان اجرت المثل بسته به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال تعیین می گردد. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید.

بنابراین در صورت وجود قرارداد و تعیین میزان بهاء یا ارزش کالا یا خدمات و پیش بینی آن در قرارداد طبق همان قرارداد میزان آن تعیین می گردد که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المسمی می گویند. اما اگر در قرارداد نرخ تعیین نشده یا اساسا قراردادی وجود نداشته باشد نرخ بدهی بر اساس نرخی است که کارشناس یا قاضی بر اساس مثل آن در عرف تعیین میکند که در اصطلاح حقوقی اجرت المثل می گویند.

مدارک مورد نیاز برای اقامه دعوای مطالبه اجرت المثل :

  1. اصل سند مالکیت که بر مالکیت خواهان بر عین مستأجره دلالت کند.
  2. قرار ارجاع امر به کارشناسی

موضوع فسخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.

فسخ قرارداد ملک یکی از اتفاقات ناگزیری است که ممکن است به دلایل مختلف برای هر قراردادی پیش بیاید. اما از آنجایی که شرایط فسخ قرارداد و نتایج آن، موارد قانونی هستند، باید با دانش و آگاهی نسبت به این کار اقدام شود تا به خاطر عدم اطلاع، خسارتی به طرفین وارد نشود.

فسخ قرارداد مقوله ای بسیار پیچیده است که خارج از حوصله مخاطب و در جایی دیگر به این مبحث پرداخته میشود . اما به صورت کلی و با توجه به ماده ۱۸۵ قانون مدنی<<  عقد لازم آن است که هیچ کدام از طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد معینه >>  موارد انحلال قرارداد عبارتند از ۱- فسخ به استناد یکی از خیارات ۲- تفاسخ (اقاله)  3 – انفساخ ( فسخ به حکم قانون )

بنابراین هرگاه قراردادی منعقد شود که از نظر قانونی با شرایط مقرر توسط قانونگذار در تعارض باشد یا با مفاد قرار داد مورد توافق فیمابین خریدار و فروشنده .مخالف باشد یا  به یکی از خیارات قانونی در ماده ۳۹۶ قانون مدنی قابلیت بتوان استناد نمود ،  میتوان فسخ قرارداد را از مرجع قضایی درخواست نمود.

تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.

با توجه به کاهش ارزش پولی و تورم زیاد رایج در کشور ، قراردادها با چالش های گوناگونی مواجه میشوند که پیشگیری از آن در قراردادها  امری هوشمندانه است اما اگر این اتفاق نیافتد قانونگذار راه کارهایی را در قانون مقرر داشته  از جمله در قانون موجر و مستاجرمصوب سال ۱۳۵۶ ، که در ذیل به آنها پرداخته میشود

 ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر میدارد:

هر یک از موجر یا مستاجر می تواند به استناد به ترقی و تنزیل هزینه  های زندگی ،درخواست تجدید نظر نسبت به میزا ن اجاربهاء را بنمایند.

مشروط به اینکه مدت اجاره سرقفلی منقضی شده باشد و یا اینکه از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرره در حکم قطعی که به تعیین یا تعدیل اجاره سرقفلی منتهی شده باشد، سه سال تمام گذشته باشد.

النهایه دادگاه با جلب نظر کارشناسی ، اجاره بهارا به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد، حکم دادگاه در این خصوص قطعی است.اما رای وحدت رویه  شماره ۵۱۹ مورخه ۱۲/۱۲/۶۷ هیات عمومی دیوانعالی کشور این حکم قابل تجدید نظر محسوب گردیده است لذا طبق رای وحدت رویه فوق قطعی نمیباشد.

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر میدارد که موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بهاء را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم به تعدیل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم ، محکوم می کند دایره اجراء مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول وبه موجر بپردازد.

مستاجر نیز می تواند تعدیل اجاره بهاء را درخواست نمایید.