پیشگفتار

افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها از یکدیگر. مال مشاع عبارت است از مالی که چند نفر همزمان در جزء جزء آن شریک باشند و سهم هریک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد، این در حالی ‌است که مال مشاع در مقابل مال مفروز یا ملک اختصاصی قرار دارد که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد، زمانی را تصور کنید که یک نفر مالک مال غیر منقولی باشد و سعی به انتقال آن به دیگری دارد، مطمئناً فروش یا تصرف به هر نحوی قابل تصور است، اما مشکل زمانی‌ است که یکی از شرکا قصد تقسیم مال یا حتی فروش مال مشاع را دارد، لذا به طور کلی اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای افراز و پیرو آن دریافت سند تفکیکی اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌توانند سند جداگانه خود را دریافت کنند. اگر چه در اغلب اوقات با توافق طرفین انجام این موضوع امکان پذیر است، اما به هر حال در جوامع امروزی بعضاً شاهد اختلافاتی فی مابین شرکا نسبت به اموال غیر منقول هستیم و مشکل زمانی ایجاد می‌شود که شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند که در این خصوص راه حل قانونی افراز است. البته در بسیاری از مواقع ملک قابل افراز نیست و افراز ممکن است آن را از ارزش انداخته یا این‌که با توجه به ویژگی‌های ملک اصلا ممکن نباشد مثلا در قریب به اتفاق مواقع آپارتمان قابل افراز نیست و برای رفع اختلاف باید راه حل دیگری پیدا کرد که این راه حل معمولا تقاضای دستور فروش است.

شرایط درخواست افراز ملک مشاع

هنگامی که دو یا چند نفر در مال مشاع غیر منقولی شریک باشند اگر تمامی آنها تمایل به تقسیم مال داشته باشند و در نحوه تقسیم و میزان سهم خود اختلافی نداشته باشند می توانند خود به تقسیم آن بپردازند لکن زمانی که در خصوص نحوه تقسیم و میزان سهم رضایت نداشته باشند هریک از شرکا می توانند افراز مال مشاع را با شرایطی که گفته خواهد شد درخواست نمایند.

چه زمانی اداره ثبت صالح است برای افراز:

زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کند یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.

نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت

جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند و اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد و هریک از آنها  می توانند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ به این تصمیم در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند و پس از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر خواهد شد. 

تقسیم سهم هریک از شرکا بعد از افراز

بعد از افراز ملک مشاع ابتدا هریک از شرکا باید با تراضی به تعیین سهم خود از قسمت های جدا شده بپردازند و درصورت عدم تراضی در این خصوص از طریق قرعه سهم هر یک از آن ها مشخص و بین آنها تقسیم خواهد شد. البته اگر میزان سهم هریک متفاوت باشد ابتدا نسبت به تعدیل سهام آنها اقدام خواهد شد.

موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع

1- یکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی است. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جز اراضی ملی محسوب می گردد.
2- یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که به موجب ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.
3- یکی از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد.
4- مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یکواحد آپارتمان.

دستور فروش ملک مشاع در مواردی که امکان افراز وجود ندارد

در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همینطور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.


مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند. 

امکان درخواست افراز از طریق اعطای وکالت به وکلای وکیلچی

سامانه هوشمند وکیلچی به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص تاسیس گردیده است. شما در این سامانه می توانید از بین وکلای متخصص، وکیل ملکی مورد نظر خود را با در نظر گرفتن سابقه و حق الوکاله تعرفه شده در قسمت خدمات وکالتی حقوقی، دعاوی ملکی، درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت یا دادگاه انتخاب نمایید. شما می‌توانید قبل از انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از خدمات مشاوره‌ای استفاده نمایید، به همین دلیل وکیلچی برای پرسش و پاسخ حقوقی کاربران بخش مشاوره حقوقی رایگان و همچنین برای سوالات تخصصی کاربران و ارائه راهکار تخصصی وکلا بخش مشاوره حقوقی تلفنی با هزینه به صرفه و مناسب را در نظر گرفته است تا با راهنمایی مشاوران، کاربران بتوانند بهترین وکیل و مسیر درست را انتخاب نمایند. در صورت نیاز کاربران برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد رزومه تحصیلی و کاری وکلا و مشاوران می‌توانند به بخش جستجوی وکیل مراجعه نمایند.