یکی از رایج ترین پرونده هایی که در حوزه دعاوی ملکی مطرح و رسیدگی می شود دریافت حکم تخلیه است. اغلب مالکان برای باز پس گیری ملک خود از افراد سودجو و یا مستاجرینی که بر خلاف قرارداد عمل کرده و یا موعد قرارداد آن ها به پایان رسیده اما همچنان ملک را به مالک تحویل نداده اند، برای دریافت حکم تخلیه طبق قانون اقدام می کنند. در این مقاله قصد داریم در مورد سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون صحبت کنیم، پس با ما همراه باشید.
حکم تخلیه چیست؟
قراردادهای اجاره ای برای املاک مسکونی و تجاری یکی از رایج ترین قراردادهایی است که هر روزه در جامعه میان افراد مختلف به عنوان موجر و مستاجر تنظیم و امضا می شود. به موجب این قرارداد مستاجر باید بابت اجاره ملک مبلغی را به طریقی که در قرارداد تعیین شده به موجر پرداخت کند و طرفین قرارداد نیز نسبت به هم تعهداتی دارند که موظف به رعایت آن هستند. قانونگذار برای مواردی که هر کدام از طرفین قرارداد به تعهد خود عمل نکنند راهکارهای قانونی را تعیین نموده که یکی از آن ها حکم تخلیه است و معمولا برای زمان عدم تعهد توسط مستاجر از این راهکار ستفاده می شود.
برای پیدا کردن سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون می توانید از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرد. زیرا قوانین مربوط به تخلیه ملک شامل مجموعه قوانین و مقررات حقوقی می شود که کلیه مفاد و ضوابط مربوط به حقوق طرفین قرارداد (مستاجر و موجر) به منظور ایجاد تعادل و عدالت در آن تعیین و اعلام گردیده است.
چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت؟
قبل از این که به دنبال سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون باشید لازم است بدانید که چه زمانی می توانید برای دریافت این حکم اقدام کنید.
- زمانی که مدت زمان اجاره طبق قرارداد تعیین شده میان مالک و مستاجر به اتمام رسیده باشد ولیکن مستاجر همچنان برای تخلیه ملک اقدام نکرده باشد.
- اگر مستاجر به مدت سه ماه از موعد پرداخت اجاره، هیچ مبلغی را به مالک پرداخت نکرده باشد.
- مستاجر از ملک مورد اجاره برای اعمال غیرمشروع و غیراخلاقی استفاده کند.
- مستاجر ملک اجاره شده را به دیگری اجاره و یا انتقال داده باشد.
در صورتی که هر کدام ز موارد فوق الذکر رخ داده باشد موجر می تواند برای دریافت حکم تخلیه از طریق مراکز قانونی اقدام نماید. حتما به این نکته توجه داشته باشید که قرارداد میان موجر و مستاجر به دو صورت رسمی و غیر رسمی است.
اگر قرارداد به صورت رسمی باشد موجر می تواند به عنوان سریع ترین راه گرفتن تخلیه طبق قانون به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و این حکم را دریافت نماید، سپس برای درخواست صدور اجراییه به دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم گردیده مراجعه کند.
روش های مختلف برای گرفتن حکم تخلیه
در صورت بروز هرکدام از مواردی که پیشتر به آن اشاره کردیم موجر می تواند به یکی از روش های ذیل به عنوان سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون اقدام نماید:
- ثبت اسناد و املاک: برای گرفتن حکم تخلیه از این طریق باید قرارداد رسمی داشته باشید و مراجعه به این سازمان و پشت سر گذاشتن مراحل قانونی که طی 48 ساعت انجام می گیرد، نامه تخلیه به مستاجر ابلاغ می شود که نهایت فرصت برای تخلیه ملک از این طریق 3 روز می باشد.
- شورای حل اختلاف و دادگاه: اگر موجر از طریق این مراجع قانونی اقدام کند لازم است که مدارک و اسناد مربوطه را به همراه دادخواست دریافت حکم تخلیه به دادگاه ارائه دهد، بعد از طی مراحل قانونی در صورت واجد شرایط بودن این دادخواست حکم تخلیه صادر شده و در طی 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می گردد. در این حالت نیز به مستاجر 3 روز فرصت داده می شود که ملک را تخلیه کند.
مراحل و نحوه سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون از طریق شورا
در صورتی که راهی برای گرفتن حکم تخلیه فوری وجود داشته باشد موجر می تواند برای دریافت این حکم به همان طریق اقدام کند. اما علاوه بر شرایط و راهکارهایی که برای دریافت حکم تخلیه در قانون بیان شده لازم است که مراحل آن براساس قوانین و مقرراتی که برای آن تعیین شده رعایت گردد که این مراحل به قرار ذیل است:
- در اولین مرحله به عنوان سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون، موجر باید برای تنظیم دادخواست مربوطه اقدام نموده و فایل آن را بر روی یک حافظه جانبی ذخیره نماید. که برای تنظیم این دادخواست توصیه می شود که از وکیل کمک بگیرید.
- در مرحله دوم لازم است که موجر در سامانه ثنا ثبت نام نماید تا از این طریق بتواند مراحل و حکم های ابلاغیه از سوی مراجع قضایی را دریافت کند.
- موجر دادخواست تنظیم شده را از طریق مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی ثبت می کند و این سامانه نیز اقدامات لازم برای ارسال دادخواست به شورای حل اختلاف را انجام می دهد.
- بعد از ارجاع دادخواست، در صورت وجود شرایط لازم، شورا حکم تخلیه را صادر و با مراجعه و حضور موجر حکم صادره اجرا می شود.
- ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که در صورت درخواست مستاجر، شورا به مدت یک ماه برای تخلیه ملک به مستاجر مهلت می دهد. البته قابل ذکر است که این مهلت تنها یک مرتبه امکان پذیر خواهد بود.
نکات مهم برای سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون
از جمله مهم ترین نکاتی که برای گرفتن حکم تخلیه طبق قانون باید به آن توجه داشته باشید می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- رسیدگی و پیگیری به درخواست حکم تخلیه براساس هر کدام از شرایطی که پیشتر به آن اشاره کردیم در صلاحیت شورای حل اختلاف و دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده قرار دارد.
- متقاضی می تواند برای هر کدام از درخواست های صدور حکم تخلیه و یا دستور تخلیه اقدام کند، به عبارتی دیگر صدور هر کدام از این دو مورد به انتخاب متقاضی بستگی دارد.
به این نکته توجه داشته باشید که شورای حل اختلاف برای حکم تخلیه به درخواست هایی رسیدگی می کند که قرارداد اجاره عادی که به امضای دو شهود رسیده باشد و در آن مدت زمان شروع و پایان قرارداد، و مبلغ رهن و اجاره آن ذکر شده باشد. به عبارتی دیگر اخذ دستور تخلیه براساس شروط ذیل انجام می گیرد:
الف) کتبی بودن قرارداد اجاره
ب) مدت زمان، شروع و پایان در قرارداد ذکر شده باشد.
ج) مبلغ رهن و اجاره در قرارداد ذکر شده باشد.
د) در ذیل قرارداد علاوه بر امضای موجر و مستاجر، امضای دو شاهد نیز وجود داشته باشد.
ه) مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد.
- در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد مرجع صادر کننده حکم تخلیه، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.
- درخواست دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی در مرجع قضایی و بدون حضور طرفین در صورتی که از شرایط مرجوع برخوردار باشد صادر می گردد.
- مرجع صادر کننده حکم تخلیه، دستور پرداخت مبلغ ودیعه و یا پیش را به حساب دادگستری و یا حساب شخصی مستاجر صادر می کند.
- حکم تخلیه جزو دعاوی غیر مالی محسوب شده و سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون از طریق ارائه دادخواست در دفاتر خدمات قضایی می باشد.
- اگر مالک و یا موجر ادعا داشته باشد که مستاجر اجاره معوقه خود را پرداخت نکرده و یا این که به ملک خسارت وارد نموده می تواند در این مورد با ارائه طرح دعوا به صورت مستقل و مبلغ پول پیش واریز شده به حساب دادگستری را توقیف نماید.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه
در پیگیری سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه طبق قانون لازم است که مالک در مرحله اول مالکیت خود را در خصوص ملک موضوع تخلیه به اثبات برساند و تاریخ قراردادی که با مستاجر برای استفاده از ملک تنظیم نموده به پایان رسیده و یا این که مالک دیگر رضایت به حضور مستاجر در ملک خود را نداشته باشد.
از جمله مدارک مورد نیاز برای ضمیمه دادخواست حکم تخلیه می توان به موارد ذیل اشاره کرد:
- سند مالکیت موجر
- ارائه قرارداد اجاره ای به دلیل اتمام تاریخ قرارداد و یا حق فسخ از جانب موجر
- در موارد دیگری علاوه بر عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه و یا پایان مدت زمان قرارداد، اثبات این که موجر از اجازه استفاده به روش سابق انصراف داده نیز الزامی است که برای این مورد اثبات از طریق اظهارنامه امکان پذیر می باشد.
- فیش های واریزی مستاجر برای اثبات پرداخت اجاره و یا کسر نمودن از اقساط اجاره
- در صورت وارد آمدن خسارت از جانب مستاجر، اثبات این مورد به منظور دریافت هزینه خسارت وارده.
حکم تخلیه ملک با دستور تخلیه چه فرقی دارد؟
دستور تخلیه زمانی به موجر داده می شود که مدت و تاریخ اجاره به پایان رسیده باشد و یا یکی ازشروط ذیل حاکم باشد:
- ملک موضوع قرارداد باید مسکونی باشد، لازم است که بدانید دستور تخلیه شامل املاک تجاری نمی شود.
- قرارداد باید در قبال پرداخت اجاره در تصرف شخص دیگری باشد زیرا در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
- دستور تخلیه برای سند عادی اجاره امکان پذیر می باشد، اگر ملک با سند رسمی به اجاره رفته باشد نمی توان برای دستور تخلیه اقدام کرد.
- دستور تخلیه بری اجاره نامه ای که مهلت آن باقی مانده باشد صادر نخواهد شد.
- دستور تخلیه نیازی به صدور برگ اجراییه نداشته و بعد از یک هفته از تقاضا توسط موجر صادر خواهد شد. اگر مستاجر بعد از گذشت 72 ساعت ملک را تخلیه نکند دستور مربوطه توسط مامور قانون اجرا می گردد.
حکم تخلیه توسط دادگاه صادر می شود ولیکن مراحل رسیدگی و پیگیری آن و همچنین ارائه دادخواست به مراجع ذی صلاح مانند شورای حل اختلاف انجام می شود. حتی درسریع ترین راه برای گرفتن حکم تخلیه طبق قانون، لازم است که مراحل تعیین جلسه دادرسی، صدور حکم از مرجع ذی صلاح، تجدید نظر و درخواست صدور اجراییه را پشت سر بگذارید که قطعا در مقایسه با دستور تخلیه به مدت زمان بیشتری نیاز دارد.
چنانچه برای موضوعی، در اختیار داشتن حکم تخلیه الزامی باشد جلسه رسیدگی به منظور ارائه دفاعیات طرفین تشکیل می شود ولیکن دستور تخلیه با درخواست موجر به ضمیمه اجاره نامه بدون نیاز به تشکیل جلسه انجام می گیرد.
گرفتن حکم تخلیه چقدر طول می کشد؟
بعد از ارائه درخواست موجر به مرجع ذی صلاح بلافاصله جلسه دادرسی با حضور مستاجر تشکیل می شود و با در نظر گرفتن اظهارات طرفین و بررسی شرایط و اسناد موجود حکم تخلیه صادر می شود و اجرای آن نیز ظرف مدت یک ماه انجام می گردد. البته در این زمینه توصیه می کنیم حتما از وکیل ملکی کمک بگیرید.
کلام آخر
در این مقاله به بررسی سریع ترین راه گرفتن تخلیه طبق قانون برای املاک مسکونی و تجاری پرداختیم و دانستیم حضور وکیل ملکی متخصص در این پرونده ها تاثیر بسزایی در افزایش سرعت روند امور اداری و قضایی دارد. از این که تا پایان مقاله همراه ما بودید از شما کمال تشکر را داریم. در صورت هرگونه انتقاد و پیشنهاد می توانید از طریق سایت وکیل چی با ما در ارتباط باشید.
