ملک مشاع چگونه فروخته می شود؟⭐【سال1403】⚖️
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن بین چند نفر به صورت مشترک تقسیم شده است. فروش چنین ملکی با توجه به ماهیت مشترک آن، نیازمند رعایت قوانین خاص و طی مراحل قانونی مشخص است. در این مقاله، به طور مفصل به تعریف ملک مشاع، قوانین حاکم بر فروش آن، مراحل فروش، نقش دادگاه در این فرآیند اشاره شده است.
فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت مشترک آن، با پیچیدگیهای حقوقی خاص همراه است. اگر شما هم با این سوال مواجه هستید که چگونه میتوان ملک مشاع را به صورت قانونی فروخت، این مقاله برای شما نوشته شده است. در این مقاله، به زبان ساده و روان، به بررسی این مورد که ملک مشاع چگونه فروخته میشود، نحوه و قوانین فروش ملک مشاع و مراحل مختلف این فرآیند خواهیم پرداخت؛ با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر به صورت مشترک تقسیم شده باشد. به عبارت دیگر، هر یک از این افراد، بخشی از مالکیت کل ملک را دارا هستند. این نوع مالکیت، برخلاف ملک مفروز، به این معناست که هیچ قسمت مشخصی از ملک به نام هیچ یک از مالکان ثبت نشده است و همه آنها به نسبت سهم خود، حق استفاده و بهرهبرداری از کل ملک را دارند.
مثلا اگر یک خانه بین چند وارث تقسیم شود و هر کدام سهمی از آن را داشته باشند، این خانه یک ملک مشاع محسوب میشود. یا اگر چند نفر با هم یک زمین را خریداری کنند و مالکیت آن را به صورت مشترک ثبت کنند، آن زمین نیز یک ملک مشاع خواهد بود. مهمترین ویژگی ملک مشاع، عدم تفکیک فیزیکی سهم هر یک از مالکان است. به همین دلیل، تصمیمگیری در مورد این نوع املاک نیازمند توافق همه مالکان است.
به طور خلاصه میتوان گفت، ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده و هر کدام به نسبت سهم خود، حق استفاده از کل ملک را دارند. برای کسب اطلاعات دقیقتر میتوانید به بهترین وکیل ملکی در تهران مراجعه فرمایید.
فروش ملک مشاع چگونه است؟
فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت مشترک مالکیت، فرایندی پیچیده و مستلزم رعایت قوانین خاص است. در جدول زیر، مهمترین قوانین حاکم بر فروش ملک مشاع به صورت خلاصه آورده شده است:
قوانین فروش ملک مشاع
برخی از قوانین حاکم بر فروش ملک مشاع شامل موارد زیر است:
قانون مدنی
- تعریف ملک مشاع: قانون مدنی به طور دقیق تعریف میکند که ملک مشاع چیست و حقوق مالکان مشاع چیست.
- حق شفعه: این قانون به مالکان دیگر این حق را میدهد که در صورت فروش سهم یکی از مالکان، به جای او سهم را خریداری کنند.
- شرایط فروش: قانون مدنی شرایطی را برای فروش ملک مشاع تعیین میکند.
قانون افراز و فروش املاک مشاع
- نحوه تقسیم: این قانون به نحوه تقسیم ملک مشاع در صورتی که مالکان به توافق نرسند میپردازد.
- فروش اجباری: در برخی موارد، اگر تقسیم ملک ممکن نباشد، قانون اجازه فروش اجباری ملک را میدهد.
- تعیین قیمت: این قانون روشهای تعیین قیمت ملک مشاع را مشخص میکند.
قانون ثبت اسناد
- ثبت سند: برای انتقال مالکیت ملک مشاع، باید تغییرات در دفتر املاک ثبت شود.
- شرایط ثبت: قانون ثبت اسناد شرایط لازم برای ثبت سند انتقال ملک مشاع را تعیین میکند.
مراحل فروش ملک مشاع
- توافق مالکان: بهترین حالت، توافق همه مالکان بر سر فروش ملک است. تعیین قیمت، نحوه تقسیم پول و سایر جزئیات در این مرحله صورت میگیرد.
- تنظیم سند انتقال: پس از توافق، سند انتقال بین خریدار و همه مالکان تنظیم میشود. این سند باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
- ثبت در دفتر املاک: تغییرات مالکیتی در دفتر املاک ثبت میشود.
چه زمانی به دادگاه مراجعه کنیم؟
- عدم توافق مالکان: اگر مالکان نتوانند به توافق برسند، یکی از آنها میتواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فروش ملک را نماید.
- اختلاف در تعیین قیمت: در صورت اختلاف در تعیین قیمت فروش، دادگاه میتواند کارشناسی تعیین کند.
به طور کلی فروش ملک مشاع به دلیل پیچیدگیهای حقوقی، نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. توصیه میشود برای انجام این فرآیند، از مشاوره بهترین وکیل ملکی در کرج استفاده کنید.
فروش ملک مشاع به دلیل ماهیت مشترک مالکیت، فرایندی پیچیده و حساس است که نیازمند دانش حقوقی و تجربه کافی است. به همین دلیل، توصیه میشود قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور املاک مشاع مشورت کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و به بهترین نحو به حقوق خود دست یابید.
مراحل دعوای مرتبط با دستور فروش ملک مشترک
در ادامه، مراحل این دعوی به صورت جدول ارائه شده است:
مرحله | شرح |
---|---|
تنظیم دادخواست | تنظیم دادخواستی مبنی بر درخواست دستور فروش ملک مشاع |
تقدیم دادخواست به دادگاه | تقدیم دادخواست به دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. |
ابلاغ دادخواست به خواندگان | ابلاغ دادخواست به تمامی مالکان ملک مشاع. |
جلسه دادرسی | برگزاری جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین. |
صدور حکم | صدور حکم توسط دادگاه مبنی بر پذیرش یا رد درخواست فروش. |
کارشناسی ملک | تعیین کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی و تعیین قیمت ملک. |
مزایده ملک | برگزاری مزایده عمومی برای فروش ملک. |
تقسیم ثمن فروش | تقسیم مبلغ حاصل از فروش ملک بین مالکان به نسبت سهم آنها. |
ثبت تغییرات در دفتر املاک | ثبت تغییرات مالکیتی در دفتر املاک. |
وکالت در فروش ملک مشاع
وکالت در فروش ملک مشاع به معنای تفویض اختیار یکی از مالکان ملک مشاع به شخص دیگری (وکیل) برای انجام کلیه یا بخشی از امور مربوط به فروش سهم او در ملک است.
با اعطای وکالت، وکیل میتواند به نام موکل اقدام به انجام امور زیر نماید:
- مذاکره با سایر مالکان برای فروش ملک
- شرکت در جلسات دادرسی (در صورت لزوم)
- تنظیم قرارداد فروش
- دریافت وجه حاصل از فروش و تحویل آن به موکل
مهمترین نکته در اعطای وکالت در فروش ملک مشاع، تنظیم دقیق وکالتنامه است. وکالتنامه باید به طور روشن و واضح اختیارات وکیل را مشخص کند و از بروز هرگونه سوءتفاهم جلوگیری نماید. همچنین، بهتر است وکالتنامه توسط یک وکیل پایه یک دادگستری تنظیم شود تا از لحاظ حقوقی کامل و جامع باشد.
هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع
هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع به عوامل مختلفی از جمله ارزش ملک، پیچیدگی پرونده، مراحل دادرسی و تعرفههای دادگستری بستگی دارد. این هزینهها شامل هزینههای اولیه دادخواست، هزینه کارشناسی ملک، هزینه ابلاغ اوراق قضایی، حقالوکاله وکیل و سایر هزینههای جانبی است. علاوه بر این، در صورت طولانی شدن روند دادرسی، هزینههای دیگری نیز ممکن است به این مبلغ اضافه شود.
مدارک مورد نیاز برای دعاوی ملک مشاع
در دعاوی مربوط به ملک مشاع، ارائه مدارک معتبر برای اثبات ادعاها از اهمیت بالایی برخوردار است. در زیر جدولی از مهمترین مدارک مورد نیاز برای این نوع دعاوی ارائه شده است:
نوع مدرک | شرح مدرک |
---|---|
سند مالکیت | سند رسمی که مالکیت مشترک بر ملک را نشان میدهد. |
کپی شناسنامه و کارت ملی | برای احراز هویت تمامی مالکان. |
وکالتنامه (در صورت وجود) | در صورتی که شخصی به نمایندگی از مالک دیگری در دادگاه حاضر میشود. |
قرارداد مشارکت یا تقسیم نامه (در صورت وجود) | اگر ملک بر اساس قرارداد مشارکت یا تقسیم نامه ایجاد شده باشد. |
گواهی عدم افراز | در صورتی که درخواست افراز ملک مطرح شده باشد. |
کارشناسی ملک | در مواردی که ارزش ملک مورد اختلاف باشد یا نیاز به تعیین قیمت دقیق ملک باشد. |
عقود و اسناد مرتبط | هرگونه سند یا مدرکی که به نحوی به ملک مشاع مرتبط باشد. |
گواهی پرداخت عوارض و مالیات | برای اثبات پرداخت عوارض و مالیاتهای مربوط به ملک. |
مزایای مشاوره با وکیل
مشاوره با وکیل به ویژه در مواردی مانند دعاوی ملک مشاع، به دلایل متعددی بسیار مفید است. وکیل با دانش حقوقی تخصصی خود، میتواند به شما در درک پیچیدگیهای قانونی پرونده، ارزیابی شانس موفقیت، ارائه راهکارهای مناسب، تنظیم اسناد حقوقی و نمایندگی شما در دادگاه کمک کند.
سخن پایانی
همانطور که در این مقاله گفته و بررسی شد، مراحل و نحوه فروش ملک مشاع فرایندی است که مستلزم طی مراحل قانونی مشخص و رعایت قوانین و مقررات مربوطه است. اینکه ملک مشاع چگونه فروخته میشود فرآیند پیچیدهای در بر دارد که توصیه میشود که مالکان مشاع برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از بروز اختلافات، از همان ابتدا با یکدیگر به توافق رسیده و با کمک گرفتن از مشاوره حقوقی، مراحل فروش را به صورت قانونی و اصولی طی کنند.