قوانین مشاعات مجتمع تجاری⭐【سال1403】⚖️

مشاعات به فضاهای مشترکی گفته میشود که همه مالکان و مستاجران یک مجتمع تجاری از آن استفاده میکنند. از جمله پارکینگ، لابی، راهروها، آسانسور و… . مقاله به طور مفصل به حقوق و تکالیف مالکان و مستاجران در رابطه با استفاده از مشاعات پرداخته و همچنین به اهمیت آییننامه داخلی مجتمع و نقش آن در تعیین قوانین مشاعات اشاره کرده است.
همچنین، روشهای حل اختلافات مربوط به مشاعات و نحوه بازخواست از مدیران مجتمع در صورت بروز مشکل، مورد بررسی قرار گرفته است.
در سالهای اخیر، با رشد روزافزون مجتمعهای تجاری و افزایش تعداد مالکان و مستاجران در این فضاها، آشنایی با قوانین حاکم بر مشاعات مجتمعهای تجاری از اهمیت ویژهای برخوردار شده است. مشاعات به عنوان فضاهای مشترک در یک مجتمع تجاری، نقش مهمی در ایجاد محیطی آرام و کارآمد برای همه دارند. از این رو، شناخت حقوق و تکالیف هر یک از مالکان و مستاجران در رابطه با مشاعات، به منظور حفظ نظم و جلوگیری از بروز اختلافات، امری ضروری است.
در این مقاله، تلاش شده است تا به صورت جامع و روشن، قوانین مشاعات مجتمع تجاری در سال جدید مورد بررسی قرار گیرد، با ما همراه باشید.
- تعریف مشاعات ملک تجاری
- قوانین مشاعات مجتمع تجاری (قوانین استفاده و تقسیم بندی)
- اگر همسایه پارکینگ ما را تصرف کرد، چه باید بکنیم؟
- آیا در هنگام انتقال سند، هزینههای مشاعات تسویه میشود؟
- ساکنین تا چه حد میتوانند از مشاعات استفاده کنند؟
- نحوه بازخواست از مدیران مجتمع تجاری در مورد شارژهای دریافتی
- شکایت از مدیریت پاساژ یا مجتمع تجاری
- سخن پایانی
تعریف مشاعات ملک تجاری
مشاعات ملک تجاری به آن بخش از یک مجتمع تجاری اطلاق میشود که به طور مشترک توسط تمام مالکان و مستأجران آن استفاده میشود. این فضاها، برخلاف واحدهای تجاری که به صورت اختصاصی به هر یک از مالکان تعلق دارد، به عنوان یک دارایی مشترک تلقی میشوند.
مشاعات مجتمع تجاری کدامند؟ (پارکینگ و انباری و …)
مشاعات مجتمع تجاری به تمامی بخشها و فضاهایی گفته میشود که به طور مشترک توسط همه مالکان و مستاجران یک مجتمع تجاری مورد استفاده قرار میگیرد. این فضاها به طور کلی به دو دسته اصلی تقسیم میشوند:
فضاهای عمومی
- پارکینگ: یکی از مهمترین مشاعات است که برای پارک خودروهای مالکان، مستاجران و مشتریان در نظر گرفته میشود.
- لابی: فضایی است که معمولا در ورودی اصلی مجتمع قرار دارد و برای استقبال از بازدیدکنندگان و ایجاد یک فضای زیبا و دلنشین طراحی میشود.
- راهروها و راه پلهها: مسیرهای ارتباطی بین واحدهای تجاری و فضاهای عمومی مجتمع هستند.
- آسانسور: وسیلهای برای جابجایی افراد و کالاها بین طبقات مختلف مجتمع است.
- سرویسهای بهداشتی عمومی: فضاهایی برای استفاده مشترک همه افراد در مجتمع هستند.
- فضای سبز: اگر مجتمع دارای فضای سبز باشد، این فضا نیز به عنوان یک مشاع محسوب میشود.
- سیستمهای سرمایشی و گرمایشی مرکزی: سیستمهایی که برای تأمین آسایش حرارتی تمام واحدهای تجاری استفاده میشوند.

فضاهای خدماتی
- اتاق نگهبانی: فضایی برای استقرار نگهبان و کنترل ورود و خروج افراد به مجتمع.
- اتاق مدیریت: فضایی برای انجام امور اداری و مدیریتی مجتمع.
- انبارهای مشترک: فضاهایی برای نگهداری وسایل و تجهیزات مشترک مجتمع.
- تاسیسات فنی: اتاقهای حاوی تجهیزات فنی مانند پمپ آب، تابلو برق و…
نکته مهم
- تعیین مشاعات: دقیقا مشخص کردن اینکه چه فضاهایی مشاع محسوب میشوند، بر اساس سند مالکیت مجتمع و آییننامه داخلی آن تعیین میشود.
- استفاده مشترک: استفاده از مشاعات باید به گونهای باشد که حقوق همه مالکان و مستاجران رعایت شود و از ایجاد مزاحمت برای دیگران خودداری شود.
- نگهداری و تعمیرات: هزینههای نگهداری و تعمیرات مشاعات معمولا بر اساس سهمالشرکه هر یک از مالکان تقسیم میشود.
چرا شناخت مشاعات مهم است؟
- تعیین حقوق و تکالیف: شناخت مشاعات به شما کمک میکند تا از حقوق خود به عنوان مالک یا مستاجر آگاه شوید و تکالیف خود را به درستی انجام دهید.
- حل اختلافات: آگاهی از قوانین مربوط به مشاعات، به کاهش اختلافات بین مالکان و مستأجران کمک میکند.
- حفظ ارزش ملک: نگهداری مناسب از مشاعات، به افزایش ارزش ملک شما کمک میکند.
برای اطلاعات دقیقتر در مورد مشاعات مجتمع تجاری خود، توصیه میشود به آییننامه داخلی مجتمع مراجعه کرده یا با بهترین وکیل ملکی در تهران مشورت کنید.
قوانین مشاعات مجتمع تجاری (قوانین استفاده و تقسیم بندی)
همان طور که پیشتر اشاره شد، مشاعات مجتمع تجاری، بخشهای مشترکی از یک ساختمان تجاری هستند که به طور مشترک توسط همه مالکان و مستاجران استفاده میشوند. استفاده از این فضاها و تقسیمبندی آنها بین مالکان و مستاجران، بر اساس قوانین مشخصی صورت میگیرد. قوانین استفاده از مشاعات به شرح زیر است:
آییننامه داخلی: مهمترین منبع برای تعیین قوانین استفاده از مشاعات، آییننامه داخلی مجتمع تجاری است. این آییننامه توسط مجمع عمومی مالکان تصویب میشود و شامل قوانین مربوط به استفاده از هر یک از مشاعات، ساعات بازدید، نگهداری و تعمیرات، و… میشود.
قانون تملک آپارتمانها: این قانون نیز به عنوان یک مرجع قانونی مهم در تعیین حقوق و تکالیف مالکان و مستأجران در رابطه با مشاعات مطرح میشود.
قرارداد اجاره: قرارداد اجاره واحدهای تجاری، حقوق و تکالیف مستأجران در رابطه با استفاده از مشاعات را مشخص میکند.

تقسیمبندی مشاعات
مشاعات مجتمع تجاری به دو دسته اصلی تقسیم میشوند:
- مشاعات عمومی: این مشاعات برای استفاده همه افراد در مجتمع در نظر گرفته شدهاند و شامل فضاهایی مانند لابی، راهروها، آسانسور، سرویسهای بهداشتی عمومی و… میشود.
- مشاعات اختصاصی: این مشاعات ممکن است به صورت اختصاصی به یک یا چند واحد تجاری تعلق داشته باشد.
مشاعات مجتمعهای تجاری، ثروت مشترکی هستند که باید به طور صحیح از آنها نگهداری و استفاده شود. با همکاری و مشارکت همه مالکان و مستاجران میتوان از این فضاها به بهترین نحو بهرهبرداری کرده و ارزش آنها را حفظ ساخت. در صورت بروز هرگونه اختلاف، بهتر است به جای درگیری و تنش، از روشهای قانونی و مسالمتآمیز برای حل مشکل استفاده کرد.
اگر همسایه پارکینگ ما را تصرف کرد، چه باید بکنیم؟
تصرف غیرقانونی پارکینگ توسط همسایه، مشکلی است که در برخی از مجتمعهای مسکونی و تجاری رخ میدهد. برای حل این مشکل، میتوانید اقدامات زیر را انجام دهید:
اقدامات | توضیحات |
---|---|
گفتگو و توافق دوستانه | ابتدا سعی کنید با همسایه خود به صورت دوستانه صحبت کرده و مشکل را حل کنید. |
مراجعه به مدیر ساختمان یا هیئت مدیره | مشکل را به مدیر ساختمان یا هیئت مدیره اطلاع دهید و از آنها بخواهید تا در حل این مشکل به شما کمک کنند. |
مراجعه به شورای حل اختلاف | اگر گفتگوهای دوستانه و مراجعه به مدیر ساختمان نتیجه نداد، میتوانید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و شکایتی را علیه همسایه متخلف مطرح کنید. |
طرح دعوی در دادگاه | در صورتی که شورای حل اختلاف نتواند مشکل را حل کند، میتوانید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای حقوقی طرح کنید. |
نصب دوربین مداربسته | نصب دوربین مداربسته در پارکینگ میتواند به عنوان مدرکی برای اثبات تصرف غیرقانونی همسایه مورد استفاده قرار گیرد. |
آیا در هنگام انتقال سند، هزینههای مشاعات تسویه میشود؟
به طور معمول، هزینههای مربوط به مشاعات ساختمان (مانند هزینههای نگهداری، تعمیرات، آب، برق، گاز و …) به صورت ماهانه یا سالانه از مالکان یا مستاجران دریافت میشود. اما در زمان انتقال سند ملک، ممکن است سوالاتی در مورد تسویه این هزینهها پیش آید.
قانون چه میگوید؟
قانون تملک آپارتمانها، چارچوبی کلی برای مدیریت و نگهداری از مشاعات ساختمانها فراهم میکند. طبق این قانون، مالکان آپارتمانها موظف هستند سهم خود را در هزینههای نگهداری و تعمیرات مشاعات پرداخت کنند.

رویه معمول در بازار:
در عمل، رویههای مختلفی برای تسویه هزینههای مشاعات در زمان انتقال سند وجود دارد که به توافق طرفین و عرف محلی بستگی دارد. برخی از رویههای رایج عبارتند از:
- تسویه تا تاریخ انتقال سند: در این روش، خریدار موظف است تا تاریخ انتقال سند، سهم خود را از هزینههای جاری مشاعات پرداخت کند.
- تسویه تا پایان ماه: در برخی موارد، توافق میشود که خریدار تا پایان ماه انتقال سند، سهم خود را از هزینههای مشاعات پرداخت کند.
به طور خلاصه، تسویه هزینههای مشاعات در زمان انتقال سند، موضوعی است که باید در قرارداد خرید و فروش به طور دقیق مشخص شود. توصیه میشود که قبل از امضای قرارداد، تمامی جوانب این موضوع را با دقت بررسی کرده و در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی بهترین وکیل ملکی در کرج بهرهمند شوید.
ساکنین تا چه حد میتوانند از مشاعات استفاده کنند؟
استفاده از مشاعات در یک مجتمع مسکونی یا تجاری، اگرچه یک حق مشترک برای همه ساکنین است، اما با محدودیتهایی همراه است. محدودیتهای کلی استفاده از مشاعات عبارتند از:
رعایت آییننامه داخلی
مهمترین محدودیت، رعایت آییننامه داخلی مجتمع است. این آییننامه که توسط مجمع عمومی مالکان تصویب میشود، شامل قوانین و مقرراتی است که نحوه استفاده از هر یک از مشاعات را مشخص میکند.
عدم مزاحمت برای دیگران
ساکنین باید در استفاده از مشاعات به گونهای عمل کنند که برای سایر ساکنین مزاحمت ایجاد نکنند. به عنوان مثال، ایجاد سروصدا در ساعات استراحت، اشغال غیرمجاز پارکینگ، یا آسیب رساندن به تجهیزات مشترک، از جمله مواردی است که ممنوع است.
توجه به مقررات ایمنی
استفاده از مشاعات باید با رعایت مقررات ایمنی صورت گیرد. به عنوان مثال، استفاده از آسانسور برای حمل و نقل اشیاء سنگین یا خطرناک ممنوع است.

نحوه بازخواست از مدیران مجتمع تجاری در مورد شارژهای دریافتی
در صورتی که نسبت به نحوه محاسبه و یا هزینه کرد شارژ مجتمع تجاری خود ابهام یا اعتراضی دارید، میتوانید اقدامات زیر را انجام دهید:
1-مطالعه آییننامه داخلی
آییننامه را به دقت مطالعه کنید: اولین قدم، مطالعه دقیق آییننامه داخلی مجتمع است. این آییننامه نحوه محاسبه شارژ، هزینههای مجاز، نحوه برگزاری مجامع عمومی و سایر موارد مرتبط را مشخص میکند.
مقایسه با عملکرد مدیران: عملکرد مدیران را با مفاد آییننامه مقایسه کنید. اگر مغایرتی مشاهده کردید، آن را به عنوان مدرکی برای اعتراض خود استفاده کنید.
2-درخواست اطلاعات
صورت حساب دقیق: از مدیر مجتمع درخواست صورت حساب دقیق و تفکیک شده از کلیه هزینهها را کنید. این صورت حساب باید شامل تاریخ پرداخت، مبلغ، شرح هزینه و هر مدرک دیگری که نشاندهنده صحت هزینه باشد، باشد.
اسناد و مدارک: از مدیر بخواهید تا تمامی اسناد و مدارکی که نشاندهنده هزینههای انجام شده است (مانند قبضها، قراردادها، …) را در اختیار شما قرار دهد.
3-شرکت در مجامع عمومی
مشارکت فعال: در مجامع عمومی شرکت کنید و سوالات خود را در مورد نحوه هزینه کرد شارژ مطرح کنید.
انتخاب نماینده: اگر به دلایلی نمیتوانید در مجامع عمومی شرکت کنید، میتوانید نمایندهای را به جای خود انتخاب کنید تا سوالات شما را مطرح کند.
4-تشکیل جلسه با هیئت مدیره
درخواست جلسه: اگر با پاسخهای مدیر مجتمع قانع نشدید، میتوانید درخواست تشکیل جلسه با هیئت مدیره را بدهید.
طرح سوالات: در این جلسه، سوالات خود را به صورت رسمی مطرح کرده و پاسخهای روشن و قانعکننده بخواهید.
5-شکایت به مراجع قضایی
در صورت عدم نتیجه: اگر با هیچ یک از روشهای فوق به نتیجه نرسیدید، میتوانید به مراجع قضایی شکایت کنید.
جمعآوری مدارک: قبل از طرح شکایت، تمامی مدارک و مستندات خود را جمعآوری کنید.
شکایت از مدیریت پاساژ یا مجتمع تجاری
شکایت از مدیریت پاساژ یا مجتمع تجاری زمانی مطرح میشود که شما به عنوان یک مغازهدار یا مستاجر، از عملکرد مدیر یا هیئت مدیره راضی نیستید. این نارضایتی ممکن است به دلیل دلایلی مانند افزایش بیرویه شارژ، عدم رسیدگی به مشکلات ساختمان، تبعیض بین مغازهداران و موارد مشابه باشد. مراحل شکایت از مدیریت پاساژ یا مجتمع تجاری:
مرحله | اقدامات |
جمعآوری مدارک | جمعآوری کلیه اسناد و مدارک مرتبط با شکایت مانند قرارداد اجاره، صورتحسابهای پرداخت شده، نامههای نگارش شده و … |
گفتگو با مدیر یا هیئت مدیره | به صورت شفاف و رسمی مشکل خود را با مدیر یا هیئت مدیره در میان بگذارید. |
تشکیل جلسه با سایر مغازهداران | اگر مشکل شما عمومی است، با سایر مغازهداران صحبت کرده و برای طرح شکایت مشترک اقدام کنید. |
مراجعه به اتحادیه صنفی | به اتحادیه صنفی مربوطه مراجعه کرده و مشکل خود را مطرح کنید. |
طرح شکایت در شورای حل اختلاف | اگر مذاکرات و تلاشهای قبلی نتیجه نداد، میتوانید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و شکایتی را علیه مدیر یا هیئت مدیره مطرح کنید. |
طرح دعوی در دادگاه | در صورتی که شورای حل اختلاف نتواند مشکل را حل کند، میتوانید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای حقوقی طرح کنید. |
سخن پایانی
شناخت دقیق قوانین مشاعات مجتمع تجاری و ضوابط حاکم بر مشاعات مجتمعها و ساختمانهای تجاری، کلید حفظ آرامش و تعادل در این محیطهای مشترک است. با آگاهی از حقوق و تکالیف خود و سایر مالکان و مستاجران، میتوان از بروز اختلافات و تنشها جلوگیری کرد و به ایجاد محیطی مطلوب برای همه کمک کرد.