نکات حقوقی

تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ ⚡【سال1403】⚖️

طبق قانون موجر و مستاجر که در سال 1376 در خصوص تمامی املاک تجاری و مسکونی به تصویب رسیده است برای شروع و پایان قرارداد اجاره تاریخ تعیین می شود و مستاجر موظف است بعد از پایان یافتن تاریخ انقضا در صورت عدم تمدید مجدد ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد. درغیر این صورت و عدم تحویل ملک بعد از پایان قرارداد، مالک می تواند با مراجعه به مراجع ذی صلاح برای صدور دستور تخلیه و یا حکم تخلیه اقدام کند. در این مقاله قصد داریم به بررسی این که تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ بپردازیم و در این زمینه اطلاعات مفیدی را در اختیار شما عزیزان قرار دهیم با ما همراه باشید.

دستور تخلیه چیست؟

برای پی بردن به این که تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ لازم است که به صورت جداگانه به معنای دستور تخلیه و حکم تحلیه بپردازیم.

منظور از دستور تخلیه، دستوری است که از طریق مراجعه به مرجع صالح و با پیگیری توسط بهترین وکیل تهران صادر گردیده و در کوتاه ترین زمان ممکن اجرا خواهد شد. برای دریافت این دستور باید از شرایط ذیل برخوردار باشید:

  • در متن قرارداد اجاره تاریخ دقیق شروع و پایان ذکر شده باشد.
  • قرارداد اجاره، مربوط به املاک مسکونی باشد.
  • ذیل قرارداد توسط دو نفر به عنوان شهود امضا شده باشد.
  • تاریخ انقضای اجاره به پایان رسیده باشد.
  • قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و بعد از امضای طرفین، هرکدام از آن ها نزد موجر و مستاجر قرار گرفته باشد.
دستور تخلیه چیست؟

حکم تخلیه چیست؟

موجر و مستاجر طبق قرارداد در برابر هم تعهداتی دارند که ملزم به رعایت آن تا پایان اتمام قرارداد هستند و لیکن اگر هر کدام از طرفین از انجام تعهدات سرپیچی کند قانونگذار برای این منظور قوانینی را تعیین نموده تا افراد بتوانند زیر نظر قانون از حقوق خود دفاع کنند.

حکم تخلیه قانونی است که اگر مستاجر به تعهدات خود عمل نکند مالک بتواند با کمک آن ملک خود را از تصرف مستاجر خارج کند. در قرارداد اجاره بندهایی به عنوان تعهد میان طرفین ذکر شده که امضای مستاجر و موجر در ذیل این قرارداد به این معنا است که طرفین تمامی این بندها را پذیرفته و موظفند به آن عمل کنند. به عنوان اجاره ماهیانه ملک یکی از تعهدات این است که مستاجر موظف است در تاریخ تعیین شده آن را به مالک پرداخت کند.

در صورت بروز مشکل میان مالک و مستاجر قبل از اتمام تاریخ قرارداد اگر از طریق صحبت کردن نتوانند مشکل مربوطه را حل و فصل کنند مالک می تواند با مراجعه به مرجع قضایی مربوطه برای صدور حکم تخلیه اقدامات قانونی را انجام دهد.

مرجع صالح رسیدگی به دستور تخلیه و حکم تخلیه

 تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ هر کدام از دو مورد فوق الذکر توسط مراجع قضایی مربوط به خود در صورت داشتن شرایطی که در قانون به آن اشاره شده صادر می شود. مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه برای انواع قراردادهای اجاره از قبیل رسمی و یا عادی، شورای اختلاف محلی است که ملک در آن واقع می باشد که ماده 9 قانون شورای حل اختلاف نیز به صورت کاملا دقیق و صریح به این موضوع اشاره کرده است.

در مورد قراردادهایی که به صورت رسمی تهیه و تنظیم گردیده شاکی می تواند از طریق اداره اجرای ثبت روند آن را پیگیری کند. ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که برای قراردادهای تجاری و همچنین قراردادهایی که تاریخ آن مربوط به سال 1356 و قبل از آن است نمی توان از طریق شورای حل اختلاف اقدام کرد و در این موارد باید از طریق دادگاه صالح برای رسیدگی و صدور دستور تخلیه اقدام نمایید.

لازم است که بدانید دستور تخلیه برخلاف سایر درخواست حقوقی بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت صادر می شود و قابل اعتراض نیز نخواهد بود ولیکن اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده در این صورت باید برای رسیدگی به شکایت خود به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن واقع شده مراجعه کند. توجه داشته باشید که انجام این شکایت نمی تواند مانع از اجرای دستور تخلیه گردد مگر این که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را وارد اعلام کند که در این شرایط قرار توقیف عملیات اجرایی از سوی این دادگاه صادر می شود.

در مورد مرجع صالح برای صدور و رسیدگی به حکم تخلیه لازم است که قراردادهای سرقفلی از سایر قراردادهای دیگر تفکیک شود که برای این منظور باید براساس نوع قرارداد به یکی از روش های ذیل عمل کرد:

  • برای قرادادهای اجاره مسکونی و یا تجاری بدون حق سرقفلی، باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید.
  • برای قراردادهای تجاری با حق سرقفلی، بایستی به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید.

توجه داشته باشید که رای صادره در مورد حکم تخلیه قابل تجدید نظر خواهی بوده و در صورت غیابی بودن امکان واخواهی برای آن وجود دارد.

با توجه به این که قوانین مربوط به صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه ممکن است دارای پیچیدگی باشد لذا توصیه می کنیم که در این زمینه از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرید.

مرجع صالح رسیدگی به دستور تخلیه و حکم تخلیه

آیا می دانید تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟

برای پاسخ به این سوال که تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

  • مهم ترین تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه این است که صدور دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی و توسط شورای حل اختلاف انجام می شود ولیکن برای صدور حکم تخلیه جلسه رسیدگی تشکیل شده و بعد از بررسی های انجام شده حکم مربوطه صادر و اجرای آن با حضور و نظارت قاضی خواهد بود و یا این که حکم به صورت مستقیم توسط خود شخص صادر می گردد.
  • تشریفات آیین دادرسی برای صدور و اجرای دستور تخلیه ضرورت ندارد ولیکن طرح و رسیدگی به حکم تخلیه مطابق با چارچوب مقررات آیین دادرسی مدنی انجام می گیرد و رعایت این تشریفات برای حکم تخلیه الزامی می باشد.
  • از دیگر تفاوت های اساسی و درخور توجه این دو مورد می توان به عدم نیاز به صدور اجراییه برای اجرای دستور تخلیه اشاره کرد، در صورتی که اجرای حکم تخلیه نیازمند صدور اجراییه خواهد بود.
  • دستور تخلیه برای اجاره نامه های رسمی و یا عادی باید دارای تاریخ شروع و پایان بوده و به امضای طرفین رسیده و مدت اجاره آن تمام شده باشد که در این حالت دستور تخلیه توسط اجرای ثبت و  شورای حل اختلاف بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و به صورت فوری صادر می شود. اما صدور حکم تخلیه ملزم به تشکیل جلسه رسیدگی بوده و دادگاه در این مورد حکم صادر می کند.
  • دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه، قابل اجرا می باشد ولیکن برای حکم تخلیه صدور اجراییه الزامی بوده و بعد از ابلاغ حکم، به مستاجر به مدت 10 روز برای تخلیه فرصت داده می شود.

دستور تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن چیست؟

پیشتر که به بررسی تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ پرداختیم به این مورد اشاره کردیم و دانستیم که برای دستور تخلیه باید موعد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند. در این شرایط مالک می تواند برای خروج مستاجر و امکان در اختیار گرفتن ملک خود برای صدور دستور تخلیه اقدام کند و از این طریق مستاجر را خارج کند.

به عنوان مثال شما مالک یک ملک مسکونی هستید و آن را در تاریخ شهریور 1399 به مدت یک سال در اختیار مستاجر قرار داده اید، مستاجر موظف است که در شهریود 1400 برای تخلیه و تحویل ملک به مالک اقدام کند و در صورتی که از انجام این کار سرباز بزند و حتی با تذکر شما همچنان اقدام به تخلیه نکرده باشد در این شرایط شما می توانید با مراجعه به مراجع قانون برای اخذ دستور تخلیه اقدام نمایید.

لذا همانطور که پیشتر نیز گفتیم مهم ترین شرایط برای صدور دستور تخلیه، داشتن قرارداد اجاره که در آن تاریخ شروع و پایان ذکر شده باشد، به پایان رسیدن مدت اجاره، امضای دو شاهد در ذیل قرارداد است. البته این قرارداد در دو نسخه تهیه شده و نزد مالک و مستاجر می باشد.

حکم تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن چیست؟

برای روشن شدن این که تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ و بعد از بیان شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه در ادامه به بررسی شرایط و چگونگی صدور حکم تخلیه خواهید پرداخت.

اقدام برای اخذ حکم تخلیه زمانی امکان پذیر خواهد بود که شرایط دستور تخلیه فراهم نباشد وگرنه مستاجر می تواند با مراجعه به مرجع قانونی مربوطه و ارائه مستندات لازم بلافاصله دستور تخلیه را باطل کند. به عبارتی دیگر با توجه به آنچه که پیشتر در مورد شرایط دستور تخلیه  بیان کردیم، درصورتی که قرارداد فاقد مدت شروع و پایان اجاره باشد و ذیل قرارداد نیز توسط شهود امضا نشده و اجاره نامه نیز در دو نسخه تنظیم نشده باشد در این حالت مالک از شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه برخوردار نبوده و بایستی با ارائه داخواست به دادگاه و یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک برای اخذ و صدور حکم تخلیه اقدام نماید.

حکم تخلیه چه زمانی صادر می شود و شرایط لازم برای صدور آن چیست؟

مستاجر برای تصرف غیر مجاز ملک باید چقدر به مالک پرداخت کند؟

در صورتی که مستاجر حتی با تذکر و اعلام مخالفت مالک، همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد بعد از صدور دستور تخلیه و یا حکم تخلیه و در زمان اجرای آن، باید اجرت این مدت را به موجر پرداخت کند. قابل ذکر است که چگونگی پرداخت اجرت المثل ملک به نوع و شرایط قرارداد و توافقنامه میان طرفین ارتباط دارد.

اگر طرفین (مستاجر و موجر) مبلغی را به عنوان اجاره بهای بعد از اتمام قرارداد تعیین کرده باشند و یا این که مقدار وجه التزامی برای مدتی که قرارداد منقضی شده از قبل تعیین و در قرارداد نیز ذکر شده باشد در این شرایط باید مطابق قرارداد عمل شود. به عنوان مثال در یکی از بندهای قرارداد اجاره ذکر شده باشد که به ازای هر روز تخلیه دیرتر ملک، مستاجر موظف به پرداخت مبلغ تعیین شده ای خواهد بود.

اما اگر توافقی میان مستاجر و موجر برای میزان و نحوه پرداخت اجرت المثل ملک تعیین نشده باشد در این شرایط پرونده به کارشناس رسمی دادگستری برای محاسبه اجرت المثل ملک ارجاع داده می شود.

به این نکته توجه داشته باشید که برای تخلیه نیازی به اظهارنامه نخواهد بود و بعد از به اتمام رسیدن اجاره نامه مستاجر باید برای تخلیه ملک اقدام کند.

آیا امکان لغو دستور تخلیه وجود دارد؟

همانطور که در تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ بیان کردیم، دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و بلافاصله به مرجع اجرایی ابلاغ خواهد شد و بدون نیاز به اجراییه در طی مدت 3 روز بعد از ابلاغ، مستاجر باید برای تخلیه ملک اقدام کند. توجه داشته باشید که این دستور قابل تجدید نظر نخواهد بود.

سریع ترین و آسان ترین راه برای تخلیه ملک اجاره ای توسط مستاجر، اقدام از طریق شورای حل اختلاف با در دست داشتن سند مالکیت و قرارداد اجاره است که البته در این مورد مدت زمان مهلت به مستاجر برای تخلیه به دستور شورا بستگی دارد و می تواند بیش از یک هفته مهلت برای تخلیه را در اختیار مستاجر قرار دهد.

در حالت کلی بعد از اتمام مدت زمان قرارداد اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد موجر می تواند در صورت مسکونی بودن ملک از طریق شورای حل اختلاف اقدام کند و در صورت تجاری بودن ملک باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

کلام آخر

در این مقاله  در مورد تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟ اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دادیم ولیکن با توجه به تخصصی بودن دعاوی که در این حوزه در مراجع قضایی رسیدگی می شود توصیه می کنیم قبل از هرگونه اقدامی با وکلای متخصص و مجرب وکیل چی مشاوره داشته باشید. در صورت هرگونه انتقاد و پیشنهاد می توانید از طریق سایت وکیل چی با ما در ارتباط باشید.

5/5 - (1 امتیاز)

رقیه فتاحی

رقیه فتاحی هستم، لیسانس کامپیوتر دارم و بخاطر علاقه ای که به مسائل حقوقی و نویسندگی دارم، از سال 1398 کار محتوانویسی انجام می دهم و سعی می کنم اطلاعات حقوقی خودم را به روز کنم تا در سایت وکیل چی اطلاعات مفید و جدیدی را در اختیار کاربران قرار دهم.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

یک × 3 =

دکمه بازگشت به بالا