دعوای قلع و قمع مختص اموال غیر منقول است و اساسا طرح این دعوا در خصوص اموال منقول موضوعیت ندارد. دعوای قلع و قمع بنا دارای ارکان و شرایط مشخصی است که بدون وجود این شرایط طرح دعوای مذکور مستقلا یا در کنار سایر دعاوی حقوقی دیگر نتیجه ای نخواهد داشت.در ادامه به شرایط و چگونگی طرح دعوا و رسیدگی به آن می پردازیم

  • موضوع دعوای قلع و قمع چیست؟
  • شرایط شکل گیری دعوای قلع و قمع
  • روند اقامه دعوای قلع و قمع
  • نحوه طرح دعوای قلع و قمع
    • ۱)قلع و قمع می تواند به صورت یک خواسته مستقل مطرح شود.
    • ۲)قلع و قمع می تواند به تبع دعاوی حقوقی دیگر مطرح گردد.
  • در چه صورتی دادگاه حکم به قلع و قمع نمی دهد؟
  • وضعیت دعوای قلع و قمع در صورتی که تمامی متصرفین در دادخواست ذکر نشوند؟
  • مرجع رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا و اشجار
    • رسیدگی به حکم قلع و قمع بنا به طرفیت شهرداری درصلاحیت کیست؟
  • میزان هزینه دادرسی برای طرح دعوای قلع و قمع بنا و اشجار چقدراست؟
  • هزینه قلع و قمع بنا با چه کسی است؟
  • روند رسیدگی به قلع و قمع
  • نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا ی غیر مجاز
  • رای وحدت رویه قلع وقمع بنا
  • دعوای قلع و قمع بنا در چه مواردی مطرح می شود؟

موضوع دعوای قلع و قمع چیست؟

چنانچه در ملکی ، شخصی بدون داشتن هیچ گونه حقی نسبت به مال و بدون اجازه مالک اقدام به احداث بنا یا اشجار یا هر گونه مسدحدثاتی نماید،و با وجود اخطار صاحب ملک مبنی بر امحا ابنیه ، اشجار و مستحدثات ، فرد متصرف به تصرفات خود ادامه دهد ،در این جاست که قانونگذار به مالک اجازه داده است که برعلیه فرد مزبور دعوای قلع و قمع بنا یا اشجار مطرح نماید.اما اینکه چگونه دعوی را باید مطرح نمایید ،چه دلایل و مستنداتی و در چه مرجع باید به آن رسیدگی شود و… همه و همه مستلزم این است که دانش حقوقی لازم را در این زمینه داشته باشید.


قلع و قمع بنا

شرایط شکل گیری دعوای قلع و قمع

  1. اولین شرط اساسی این است که مدعی ، مالکیت رسمی ملک را داشته باشد.البته در نوع مالکیت که مالک عین باشد یا منفعت یا مشاع و مفروض تفاوتی نیست .
  2. خوانده در ملک مزبور ابنیه ، اعیان و اشجار احداث کرده باشد ، به عبارت دیگر منظور مستحدثاتی است که جا به جایی آن ها جز با خراب کردن آن ها مقدور نباشد.
  3. خوانده بدون مجوز قانونی یا قراردادی این امر را انجام داده باشد.

روند اقامه دعوای قلع و قمع

برای اینکه بتوان دعوای قلع و قمع بنا را اقامه نمود باید هر۳ شرط مزبور را داشته باشد چرا که نبود هر یک از شروط باعث می شود که د عوی قلع و قمع قابل پذیرش نباشد.

بدین صورت که اگر بطور مثال خواهان ، مالک نباشد اصلا اجازه طرح چنین دعوی را ندارد و یا اینکه خواهان بدون آگاهی و علم از اینکه ملک مزبور متعلق به دیگری است در آن احداث بنا ،اشجار و … کرده باشد نمی توان بر او چنین دعوایی را بار کرد، فلذا عدوانی بودن عمل خوانده در شکل گیری این دعوی نقش اساسی دارد.

شرط دیگری که برای شکل گیری دعوی قلع و قمع بیان شده است بدون مجوز بودن عمل خوانده است.لازم است بدانید که مجوز برای احداث به دو دسته قانونی و قراردادی تقسیم می شود.گاهی خواهان به موجب قرارداد اجاره ای که با فردی منعقد می کند اجازه کشت و زرع در ملک خود را به طرف مقابل می دهد«مثل عقد مزارعه » پس در صورت وجود چنین مجوزی اجازه قلع و قمع زراعت را قبل از پایان مدت اجاره ندارد.


گاهی هم قانون اجازه احداث را به خوانده می دهد.بدین شکل که در مواردی در قانون برای زمین های موات که موجود هستند به افراد اجازه داده است آن ها را احیاء و آباد کند.


نحوه طرح دعوای قلع و قمع

۱)قلع و قمع می تواند به صورت یک خواسته مستقل مطرح شود.

آیا دعوای خلع ید نسبت به عرصه بدون تقاضای قلع و قمع قابل پذیرش است؟

بیشتر بخوانید :  فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

نظر برخی در این زمینه این است است که دعوا پذیرفته می شود بدلیل اینکه دعوای خلع ید مستقل از دعوای قلع و قمع می باشد و ملازمه‌ای بین دعاوی مذکور وجود ندارد.چنانچه این دعوا مستقل از دعوای خلع ید مطرح گردد قطعا باید بعداز خلع ید مطرح گردد و قبل از خلع ید شنیده نمی شود مگر در موردی که ملک مورد نزاع در تصرف خود خواهان باشد.

و با توجه به مفاد ماده 314قانون مدنی اعیانی احداثی، ملک غاصب محسوب می‌گردد. بعد از صدور حکم خلع‌ید، غاصب و مالک اعیانی می‌توانند شخصاً نسبت به قلع و قمع آن اقدام نمایند. در غیر این‌صورت، با توجه به قاعده تسلیط در اعمال مالکیت مالک عرصه و مالک اعیان تزاحم به وجود می‌آید.

اما نظر برخی دیگر این است که هرگاه در تمام عرصه، اعیانی احداث شده باشد، با توجه به این‌که در صورت پذیرش دعوا و صدور حکم بر خلع ید حکم قابلیت اجرا نخواهد داشت، باید قرار عدم استماع دعوا صادر نمود تا مالک عرصه، دعوای خلع ید و قلع و قمع را توأمان اقامه نماید و چنان‌چه در قسمتی از عرصه اعیانی احداث شده باشد، دعوای خلع ید نسبت به عرصه قابلیت پذیرش را دارد و در صورت صدور حکم خلع‌ید، حکم مذکور نسبت به عرصه فاقد اعیانی اجرا می‌شود.

اما نظر هیئت عالی این است که اقامه دعوای خلع ید بدون طرح دعوای قلع و قمع مستحدثات، قابلیت استماع دارد و مانع قانونی بر عدم پذیرش چنین دعوایی وجود ندارد و حکم خلع ید نسبت به تمام ملک اعم از عرصه و اعیان صادر و اجرا می‌شود. بنابراین، ید محکومٌ‌علیه نباید در قسمتی از مورد حکم باقی بماند و رأی خلع ید صرفاً نسبت به عرصه اجرا گردد. از آنجا که غاصب نیز مالک اعیانی است، تا زمانی که دادخواست قلع و قمع بنا تقدیم نشده است، اعیانی در عرصه باقی می‌ماند.

۲)قلع و قمع می تواند به تبع دعاوی حقوقی دیگر مطرح گردد.

قلع و قمع می تواند به صورت یک خواسته مستقل باشد که در این صورت باید دادخواست مورد نظر با توجه به اینکه خواهان قصد اقامه دعوای حقوقی یا کیفری را دارد به مرجع مربوطه داده شود مثل جرم تغییر کاربری که باید مستقلا مطرح شود.

و دسته دوم که قلع و قمع در آن ها به تبع دعاوی حقوقی دیگر مطرح می گردد.

گاهی ممکن است در دعاوی که مطرح می شود، خواسته اصلی خواهان قلع و قمع نباشد بلکه به تبع دعوای اصلی که طرح می شود قلع و قمع را هم خواهان درخواست می کند،دعاوی همچون رفع تصرف عدوانی ، مزاحمت و ممانعت از حق ، خلع ید ازدعاوی هستند که به عنوان دعوای اصلی مطرح می شوند و در کنار خواسته اصلی هر کدام از این دعاوی که ارکان و اشکال خود را دارند خواهان درخواست قلع و قمع را هم برای اعاده وضع سابق مطرح می کند. به فرض در اقامه ی دعوا در دعوای تصرف عدوانی ، خواهان قصد خارج کردن مال غیر منقول خود از دسترس متصرف را دارد که آن مال را به ناحق تصاحب کرده است،در اینجا خواهان تقاضای رفع تصرف عدوانی را به عنوان خواسته اصلی خود مطرح می نماید و در کنار آن قلع و قمع و رفع حالت تجاوز و هم چنین جبران خسارت را مطرح می نماید.

بیشتر بخوانید :  ابطال معامله صوری

در چه صورتی دادگاه حکم به قلع و قمع نمی دهد؟

  • در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیر مجاز در املاک مجاور هر گاه محرز شود که طرف دعوی یا ایادی قبلی او‌قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بناء یا‌مستحدثات از آن بی‌اطلاع بوده تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم با مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف‌می‌شود به نظر دادگاه نسبتاً جزیی باشد در صورتی که طرف دعوی قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید دادگاه‌حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوی می‌دهد و در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بناء و‌مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد. ‌«منظور از قیمت اراضی در این ماده بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود» «در صورتی که تجاوز به راضی مجاور موجب کسر قیمت باقیمانده آن نیز بشود در احتساب ضرر مالک اراضی، منظور خواهد شد»
  • چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سال 1356 بنای غیر مجاز احداث نماید تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی که برای آن درنظر گرفته شده است این است که تقاضای تخیله با عنوان تعدی و تفریط مستاجر را بنماید.
  • چنانچه شهرداری در ملکی که بدون اذن تصرف نموده است، مستحدثاتی را بنا نماید به دلیل اینکه مستحرثات موصوف از محل منابع عمومی ایجاد شده است، دادگاه برطبق قاعده احسان از صدور حکم قلع و قمع بنا خودداری می نماید

وضعیت دعوای قلع و قمع در صورتی که تمامی متصرفین در دادخواست ذکر نشوند؟

در دعوای قلع و قمع خواهان باید تمامی کسانی که ملک خواهان را به صورت غاصبانه تصرف نموده اند در دادخواست خود مورد خطاب قرار دهد در غیر اینصورت دادگاه قرار عدم استماع دعوای قلع و قمع را به علت عدم تصرفات انحصاری خوانده در ملک، صادر می نماید.

مرجع رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا و اشجار

رسیدگی به دعوای قلع و قمع بسته به اینکه شکایت کیفری باشد یا حقوقی ، مرجع قضایی خاص خود را می طلبد.

لازم به ذکر است که در هر دو مرجع کیفری یا حقوقی بنا به درخواست خواهان می توان این دعوی را مطرح کرد.البته نباید این مورد را از نظر دور کردکه دادگاه های حقوقی،قصد جبران خسارت دارند و دادگاه های کیفری به جنبه جرم گونه عمل نظر می کنند.مصداق کیفری قابل مثال در این بحث ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است که البته در این مورد فقط به مجازات بسنده می شود و برای جبران خسارت مستلزم دادخواست حقوقی هم هست.

و با توجه به اینکه خواهان قصد اقامه کدام دعوی را داشته باشد اگر قصد دعوی حقوقی کند که مرجع صالح برای تقدیم دادخواست طبق ماده ۱۲ ق.ا.د.م مکانی است که مال غیرمنقول واقع است. و از آنجائی که دعوای قلع و قمع نسبت به مال غیر منقول است، رسیدگی با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول است . و اگر متقاضی دعوای قلع و قمع ، قصد طرح کردن شکایت کیفری را داشته باشد،به شکایت کیفری او در دادگاه محل وقوع جرم رسیدگی می شود و بررسی و تحقیقات در خصوص موضوع و صدور قرار جلب به دادرسی با دادسرایی است که در معیت دادگاه صالح قرار دارد.

رسیدگی به حکم قلع و قمع بنا به طرفیت شهرداری درصلاحیت کیست؟

حکم به قلع و قمع بنای احداثی که پس از احراز تقصیر شهرداری صادر گردیده است در صلاحیت دادگاه عمومی دادگستری است و دراین خصوص دیوان عدالت اداری صلاحیتی ندارد و اینکه موضوع باید بدوا به دیوان عدالت اداری ارجاع گردد تا تخلف شهرداری را احراز نماید منطبق با قانون نیست زیرا دادگستری مرجع تظلمات عمومی است و به تمامی دعاوی رسیدگی می نماید مگر قانون خصوصا از این مرجع سلب صلاحیت نموده باشد.

بیشتر بخوانید :  معامله معارض چیست و ابطال معامله معارض از چه طریقی امکان پذیر است؟

میزان هزینه دادرسی برای طرح دعوای قلع و قمع بنا و اشجار چقدراست؟

هزینه دادرسی دعوای قلع و قمع همانند دعوای خلع ید از اموال غیر منقول، برمبنای ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می گردد.

هزینه قلع و قمع بنا با چه کسی است؟

هزینه قلع و قمع بنا توسط شخصی که محکوم می گردد ، باید پرداخت شود.

روند رسیدگی به قلع و قمع

از مهم ترین اصولی که می تواند متضمن موفقیت در نتیجه یک دعوا باشد، طی کردن طرق صحیح رسیدگی به دعوا است.هر دعوایی برای رسیدن به نتیجه مطلوب نیازمند برداشتن گام های دقیق و به موقع در روند رسیدگی است که دعوای قلع و قمع هم از آن مستثنی نیست.

اولین گام در رسیدگی به این دعاوی احراز مالکیت فردی است که به عنوان خواهان اقامه دعوا می کند که جهت احراز مالکیت باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام صورت بگیرد تا محرز شود که ملک در حقیقت متعلق به خواهان است.

پس از احراز این مورد قرار کارشناسی برای محاسبه خسارت و… صادر می گردد. که البته باید حق الزحمه کارشناس پرداخت شود و در غیر اینصورت قرار کارشناسی ابطال می گردد . پس از پرداخت هزینه های مقرر، وقت جهت تحقیق و معاینه محل تعیین می گردد و سپس وقت نظارت برای کارشناس تعیین می گردد، کارشناس در محل مورد نظر حضور پیدا میکند و امر کارشناسی را انجام می دهد و در نهایت اگر اعتراضی به قرار کارشناسی صورت نگیرد دادگاه اقدام به صدور رای می نماید.

چه بسا دعاوی بوده اند که نظر کارشناس به درستی صورت نگرفته است و متقاضیان به نظر کارشناس به دلیل عدم آگاهی از حق اعتراض ،ایرادی وارد نکرده اند در حالیکه می توان به نظر کارشناس اعتراض کرد.

نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا ی غیر مجاز

عملیات اجرای حکم پس ازقطعی شدن رای، شروع می شود و پس ازصدور اجراییه، واحد اجرا می تواند راسا نسبت به قلع و قمع نبا اقدام نماید.چنانچه حکم قطعی صادر شده باشد اما اجرا نشود ذی نفع می تواند ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن تقاضای اعاده دادرسی نماید.

رای وحدت رویه قلع وقمع بنا

د: رأي شماره ۷۰۷ ـ ۲۱/۱۲/۱۳۸۶ وحدت رويه هيأت عمومي

بنا به ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مصوب۳۱/۳/۱۳۷۴، كليه مالكان يا متصرفان اراضي زراعي و باغ‌هاي موضوع اين قانون كه به صورت غيرمجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون مربوطه اقدام به تغيير كاربری اراضی کشاورزی نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی و از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر شخص متخلف بوده است محكوم مي‌شوند.

با توجه به اهميت حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها، صدور حكم به قلع و قمع بناي غيرمجاز، به عنوان تكليف قانوني، وظيفه دادگاه صادركننده حكم كيفري بوده و نيازي به تقديم دادخواست از سوي ادارة شاكي ندارد.

بنا به تبصره 2 ماده قانون فوق الذکر چنانچه در اجرای این قانون هر يك از كارمندان دولت و شهرداريها و نهادها تخطي نموده ‌باشند مجوز صادره از سوی آنها باطل و به جزاي نقدي از يك تا سه برابر بهاي اراضي زراعي و باغها به قيمت روز زمين با كاربري جديد كه مورد نظر متخلف بوده‌ است محکوم می گردند و در صورت تكرار علاوه بر جريمه مذكور به انفصال دائم از خدمات دولتي و شهرداريها محكوم خواهند شد.

طی کردن هر یک از مراحل رسیدگی به دعوا ، دشواری های خاص خود را دارد که نیازمند دانش و تخصص لازم در این زمینه است. جهت تسریع در روند رسیدگی به دعوای فوق ، میتوانید با وکیلچی تماس حاصل فرمایید.