خلع ید و بیرون کردن غاصب - تصرف غیر قانونی

خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف غیر قانونی در هر نوع مال اعم از منقول یا غیر منقول است. قانون گذار در مواد 308 به بعد قانون مدنی تحت عنوان غصب به مقررات راجع به خلع ید پرداخته است. پس به صورت صریح در قوانین حقوقی از واژه خلع ید استفاده نشده و منظور از خلع ید همان غصب است. (به جز ماده 43 قانون اجرای مدنی که صراحتاَ به خلع ید مشاعی اشاره دارد).دعوای خلع ید دعوایی مالی و در صورتی که موضوع آن مال غیر منقول باشد ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش منطقه ای است.دعوای خلع ید به جهت تشابه و نزدیکی با مفاهیمی مثل رفع تصرف عدوانی و تخلیه ید اشتباه گرفته می شود.توصیه می کنیم برای اطلاع از تفاوت بین این مفاهیم مقاله ای راجع به تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی را در سایت دادگران مطالعه نمایید.

خلع ید و بیرون کردن غاصب - تصرف غیر قانونی


تعریف خلع ید، انواع خلع ید 

مالکین املاکی که مورد تصرف غیرقانونی از طرف دیگران قرار می گیرد تحت شرایطی می توانند از مراجع صالح تقاضای رفع ید یا خلع ید یا رفع تصرف یا غصب مطرح نمایند.

در این خصوص علاوه بر عنوان قانونی خلع ید به عنوان مشابهی چون، رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید نیز وجود دارد که امکان توسل به آنها وجود دارد.

در مورد ضرورت یا امکان یا مناسب بودن طرح هریک از این دعاوی، مشاوره با وکلای دادگستری متخصص وکیلچی در زمینه املاک ضروری است.

 

 

انواع خلع ید

خلع ید غاصبانه:

تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

 

خلع ید امانی:

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد (در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

 

خلع ید مشاعی:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.

مقایسه تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی:

1- به تعبیر جناب آقای دکتر شمس استاد آیین دادرسی مدنی، خلع ید به مفهوم اعم کلمه شامل دعوای تصرف عدوانی، دعوای تخلیه و دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) می باشد.

2- در دعوای خلع ید، به مفهوم اخص کلمه یا همان دعوای مالکیت، دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می نماید که خواهان با ارائه ادله مناسب، مالکیت خود را نسبت بهملک مورد دعوا که خوانده آن را تکذیب می کند، ثابت نماید و به عبارت دیگر خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است و در واقع مالک باید مدارک دال بر مالکیت صددرصدی خود را به دادگاه ارائه نماید. 

3- در دعوای تخلیه ید (مثل دعاوی موجر و مستأجری) عدم مالکیت خوانده بر ملک و در مقابل قانونی بودن ید خوانده بر آن (یعنی وجود توافق در قرارداد بین طرفین)، مورد قبول طرفین می باشد لیکن خواهان ادعا می نماید که ادامه ید خوانده بر ملک بر خلاف قانون یا قرارداد بوده و باید تخلیه صورت گیرد.

4- در دعوای تصرف عدوانی که طبق قانون عبارت است از «ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول او را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید»، مدعی در اثبات ذیحقی خود به تصرفات سابق خویش استناد می نماید و بر خلاف دعوای خلع ید به حق مالکیت خود نسبت به ملک که ممکن است داشته یا نداشته باشد متمسک نمی شود و از سوی دیگر، عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می نماید، بی آنکه در اینجا نیز مالکیت خوانده نسبت به ملک که ممکن است وجود داشته باشد، قابل طرح و رسیدگی باشد. در واقع قانونگذار از طریق این دعوا تصرف را مورد حمایت قرار داده است بنابراین بر خلاف دعوای خلع ید در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه مانند سایر دعاوی تصرف وارد دلایل مالکیت نمی شود.

5- علاوه بر مطالعه مطالب سایت وکیلچی از طریق همین سایت برای مشاوره حقوقی با وکلای متخصص تخلیه تماس بگیرید یا با هماهنگی مراجعه کنید.

6- شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع از اقامه دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) نمی باشد و هدف از تدوین این مقررات حمایت از تصرف و متصرف در برابر تمام اشخاص حتی مالک است و قانون غیر متصرف را حتی اگر مالک باشد از تصرف عدوانی منع نموده است.

 سوالات متداول و تخصصی بصورت تفکیکی

موضوع دعوای خلع ید

دعوای خلع ید شامل سه موضوع است :

  1. یک نوع دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن مالک ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب از ملک  خود را دارد و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.
  2. تخلیه ید  : یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن خواهان تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات خوانده را دارد .تصرفی که برمبنای قرارداد بوده و مدت آن به اتمام رسیده است.
  3. تصرف که خود شامل تصرف عدوانی ( ادعایی از سوی متصرف سابق مال غیرمنقول علیه متصرف فعلی بر مال غیرمنقول)ممانعت از حق و مزاحمت می شود.

شرایط قانونی جهت طرح دعوای خلع ید

برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدائا باید مالکیت صاحب ملک ثابت شود چرا که اگر اصل مالکیت خواهان دعوای خلع ید ،مورد نزاع باشد و دلایل کافی برای اثبات مالکیت (همچون ارائه سند ،شاهد و …) وجود نداشته باشد بدین صورت که اظهارات وی (خواهان) صرفا حاکی از یک ادعا (ادعای مالکیت) باشد که احراز آن نیاز به رسیدگی مستقل داشته باشد.در اینجا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد .و دادگاه به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید .دوما باید تصرف خوانده برخلاف قانون یا قرارداد و بدون رضایت مالک یا قائم مقام وی باشد.درغیراینصورت طرح دعوای خلع ید با ایراد قانونی مواجه می گردد.سوما موضوع دعوا از اموال غیرمنقول ذاتی باشد (مانند خانه ،مغازه و باغ و …).

آیا تقاضای خلع ید از ملکی که مشاع باشد(چند شریک داشته باشد) امکان پذیر است؟

امکان طرح دعوای خلع ید از سوی یکی از شرکاء علیه شریک دیگر در ملک مشاع امکانپذیر است و هریک از وراث و مالکین می توانند علیه سایر وراث یا سایر مالکین تقاضای خلع ید از تمام ملک مشاع را بنماید در این صورت بنا به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی از تمام ملک مشاع خلع ید می شود اما به تصرف محکوم له داده نمی شود .مگر سایر شرکاء رضایت دهند درغیراینصورت بنا به ماده ۵۸۲ قانون مدنی، متصرف (محکوم له) ضامن است .چراکه تصرف هر شریک در ملک مشاع منوط به اذن سایر شرکاء است.(ماده ۵76 قانون مدنی)

چگونه می توان ملک ورثه ای که تحت تصرف یکی از وراث است را تخلیه نمود؟

در این گونه مواقع برای اینکه بتوان به تصرفات متصرف غاصب خاتمه داد باید به طرفیت ورثه ای که ملک را تصرف کرده ، دادخواست خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به دادگاه ارائه داد.

مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای خلع ید

  • تصویر مصدق سند مالکیت(الزاما)
  • مدارک هویتی
  • استماع شهادت شهود و مطلعین
  • درخواست جلب نظر کارشناس
  • شماره پرونده استنادی
  • تحقیقات محلی
  • معاینه محلی

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید

برای تشخیص مرجع قضایی صالح ابتدا باید به موضوع دعوا توجه کرد و از آنجا که موضوع دعوای خلع ید مربوط به اموال غیرمنقول است بنابراین رسیدگی به آن در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد حتی اگر خوانده در آنجا مقیم نباشد.

اجرای حکم خلع ید

 اجرای حکم خلع ید که از شش دانگ ملک صورت می گیرد ،بلافاصله بعد از قطعیت آراء اجرا می شود بنابراین نیازمند صدور اجرائیه است برای صدور اجرائیه باید:

  1. حکم ابلاغ شده باشد.
  2. تقاضای صدور اجرائیه شود.
  3. حکم قطعیت پیدا کند.

در چه مواردی حکم خلع ید اجرا نمی شود؟

از جمله مواردی که حکم خلع ید اجرا نمی شود:

  1. فوت و حجر محکوم علیه.
  2. ممانعت محکوم علیه در برابر مامور اجرا.
  3. بسته بودن درب ورود به محل .
  4. اجازه قبلی شرکاء به تصرف.

خلع ید از شخص متصرف

هرگاه حکم خلع ید صادر شود و متصرف ملک ، شخص خوانده باشد، خلع ید از او به عمل می آید اما اگر شخصی غیر از خوانده ،ملک را به صورت غاصبانه تصرف کرده باشد اجرای حکم به تاخیر نمی افتد. مگر شخص مذکور دلایلی دال بر اذن در تصرف ارائه دهد. یا ظرف هفته ای که به او مهلت داده شده است، اعتراض خود را به دادگاه تقدیم کند و گواهی تقدیم اعتراض خود را به دادورز ارائه دهد. در غیراینصورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

 آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟

حکم خلع ید ظرف مدت ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی است و از آنجا که قابلیت تجدیدنظرخواهی رای صادره براساس تقویم خواسته (مبلغی که خواهان معین می کند) تعیین می شود، بنابراین دعوی از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان مبلغ خواسته تعیین می کند یعنی مبلغ خواسته بالاتر از سه میلیون ریال باشد، قابل تجدیدی نظر است . اما اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم نماید رای صادره قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است.

تصرف مجدد محکوم علیه در ملک بعد از اجرای حکم خلع ید

چنانچه محکوم علیه بعد از اینکه حکم خلع ید اجرا شد مجدد بر ملک تصرف نماید، تصرف او مصداق بزه تصرف عدوانی می باشد.براساس ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی ، اگر کسی که به موجب حکم قطعی، محکوم به خلع ید از مال غیرمنقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد،بعد از اجرای حکم ،مجددا مورد حکم را عدوانا تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

میزان هزینه دادرسی برای طرح دعوای خلع ید چقدراست؟

مطابق بند12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 مجلس شورای اسلامی دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول همانند دعاوی مالی غیر منقول تلقی گردیده و از نظر هزینه دادرسی برمبنای ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه عمل می گردد و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد

وضعیت دعوای خلع ید ،چنانچه یکی از خواهان دعوا در جریان رسیدگی فوت نماید :

چنانچه  دعوای خلع ید از طرف چند نفر اقامه گردد و خواسته هریک از آن ها به طور تفکیک معین گردیده باشد ویکی از خواهان دعوای خلع ید، در جریان رسیدگی به دعوا فوت نماید، دادرسی جهت تعیین و معرفی جانشین متوفی متوقف می گردد. در صورت اظهار عجز آنها،رسیدگی به دعوای خلع ید خواهانی که خواسته آنها معین است ادامه می یابد و دادرسی نسبت به کسی که فوت شده تا زمان تعیین ورثه او متوقف می شود.

خلع ید از اراضی ملی

با طرح دعوای خلع ید از اراضی ملی، بررسی موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی است یا کمیسیون رفع تداخلات موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر؟

با وجود آراء متفاوت از سوی شعب مختلف دیوان عالی کشور در این خصوص، موضوع به هیات عمومی دیوان عالی ارجاع و سپس نظریه نهایی بنا به رای وحدت رویه شماره ۸۰۱ مورخ ۲۲/۰۷/۱۳۹۹ صادر شد که به شرح ذیل است.

صلاحیت کمیسیون رفع تداخلات مقرر در ماده ۳ آیین نامه اجرایی تبصره ۳ الحاقی به ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقاء عالی کشور مصوب ۱۳۹۴ محدود به موارد تصریح شده و منصرف از دعوای خلع ید است. بنابراین و با عنایت به ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ موجب قانونی برای صدور عدم صلاحیت در خصوص این دعوی از سوی دادگاه عمومی به شایستگی کمیسیون یاد شده وجود ندارد.

نتیجه بحث این است که ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی و ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر در صدد احیاء و تثبیت مالکیت دولت و رفع تداخلات اراضی ناشی از اجرای مقررات موازی می باشد و این موضوع منصرف از اختلافات ناشی از مالکیت افراد با دولت و یا تصرفات غاصبانه نسبت به اراضی است که موضوع دعوی خلع ید قرار می گیرد به عبارتی قانون پیش گفته ناظر بر تعیین حدود دقیق اراضی دولتی و رفع تداخلات اراضی است نه رفع تصرف عدوانی و یا خلع ید.

از آنجا که موضوع خواسته خلع ید بر اساس سند مالکیت رسمی است و منصرف از موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر است، در صورت طرح دعوا در دادگاه عمومی و قرار عدم صلاحیت به شایستگی کمیسیون رفع تداخلات موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید قابل نقض است.

سامانه هوشمند وکیلچی با بیش از یک دهه سابقه درخشان در زمینه حل و فصل دعاوی ملکی ، آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان می باشد . کافیست با ما تماس بگیرید.